Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Urteil: Übertragung der Verkehrssicherungspflicht an externe Dienstleister
Immobilienverwalter sind gesetzlich dazu aufgefordert, der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, auf ihrem Grundstück für Sicherheit zu sorgen und sicherzustellen, dass niemand zu Schaden kommt. In dem vorliegenden Fall hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen externen Dienstleister damit beauftragt, einmal jährlich die Bäume auf dem Gemeinschaftsgrundstück zu kontrollieren und die „verkehrssicherheitsrelevanten und baumpflegerischen Schnittmaßnahmen“ durchzuführen.
Nachdem drei Monate nach der jährlich stattfindenden Kontrolle ein großer Ast vom Baum fiel und den PKW einer Eigentümerin beschädigte, belangte sie die WEG für den entstandenen Schaden von 6.650 Euro aufzukommen. Die WEG fühlte sich nicht dafür verantwortlich und legte Widerspruch ein. Denn in der zuvor getroffenen Absprache mit dem externen Dienstleister wurde die Verkehrssicherungspflicht auf diesen übertragen. Somit ist der externe Dienstleister dafür verantwortlich, Gefahrenstellen zu eliminieren und für Sicherheit bei und durch die von ihm ausgeübten Tätigkeiten zu sorgen. Die WEG ist lediglich dazu verpflichtet zu überprüfen, ob der Dienstleister seiner Kontroll- und Überwachungspflicht nachkommt.
Auch das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) besagt, dass die WEG nicht in der Verantwortung steht, für den entstandenen Schaden am PKW der Eigentümerin aufzukommen (AZ V ZR 43/19). Mit der im Vertrag festgeschriebenen Schutzwirkung zugunsten der WEG könnte die Eigentümerin Klage gegen den Dienstleister stellen. Denn wird die Verkehrsicherungspflicht von der WEG an einen Dritten übertragen, können gegen den Verband keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer geltend gemacht werden.
Quelle: BGH
Urteil: Fristlose Kündigung wegen Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten
Die Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung in einer Villa in Berlin müssen ihre Wohnung zwangsräumen. Denn laut einem gerichtlichen Urteil haben sie ihre Mietvertragspflichten erheblich verletzt. Trotz mehrerer Abmahnungen haben sie ihre beiden Hunde wiederholt unangeleint auf den Gemeinschaftsflächen des Anwesens herumlaufen lassen, auf denen sich auch ein Kinderspielplatz befindet. Die Eigentümerin reicht die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ein. Die Mieter legen Einspruch ein und fordern die Einstellung der Räumungsklage.
Der Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hält die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Mieterin für begründet und lehnt den Antrag der Mieter auf Zurückweisung der Zwangsvollstreckung ab. Die Mieter haben sich nicht nur den mehrmaligen Abmahnungen der Vermieterin widersetzt, sondern klar gegen die Hausordnung verstoßen. Trotz der fristgerecht eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter kann das Revisionsgericht nur dann die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung einleiten, wenn die eingelegten Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg haben.
Das ist hier nicht der Fall. Da das Verhalten der Mieter eine schwerwiegende beharrliche Pflichtverletzung darstellt, ist eine fristlose Kündigung der Eigentümer gerechtfertigt. Hierbei geht es nicht primär um die Frage, ob sich die Mitmieter durch das Verhalten der Beklagten und das Herumlaufen der Hunde auf den Gemeinschaftsflächen gestört fühlen, sondern vielmehr um eine generelle Verletzung der mietvertraglichen Pflichten sowie der Hausordnung durch die Kläger.
Quelle: BGH
Küchenrückwände individuell gestalten
In Zeiten von offenen Wohnkonzepten, in denen Wohn- und Essbereiche mit der Küche verbunden sind, spielt die Optik der Küche eine zunehmend wichtige Rolle. Mit einer modernen Küchenrückwand setzen die Bewohner optische Akzente, die sich bestens in das gesamte Wohnkonzept integrieren lassen. Ebenso dienen Küchenrückwände als Schutz vor Spritzern und Fettflecken beim Kochen. Doch welches Material eignet sich besonders gut für eine Küchenrückwand?
Ob aus Fliesen, Holz, Metall oder Glas, heutzutage sind den Gestaltungsmöglichkeiten der Küchenrückwände keine Grenzen gesetzt. Während einst klassische Fliesenspiegel an der Wand vor Wasser- und Fettflecken sowie vor kantigen Topfdeckeln und Küchenutensilien schützten, lässt sich heutzutage mit der richtigen Schutzschicht so gut wie jedes Material als Küchenrückwand verwenden. Doch auch heute noch sind Fliesen als Küchenrückwand sehr beliebt. Vor allem dann, wenn es sich um großformatige oder rechteckige Fliesen sowie hochglänzende Metro-Fliesen bzw. Subway-Tiles handelt, Fliesen die an den U-Bahn-Look erinnern. Die Vorteile von Fliesen sind ihre Langlebigkeit und ihre robuste Schutzfunktion.
Wer es modern mag, erfreut sich an einer Küchenrückwand aus Aluminium oder Edelstahl. Ähnlich wie in Großküchen besteht eine Küchenrückwand aus Metall aus matt gebürstetem Edelstahl und bietet einen besonders hohen Schutz. Aufgrund ihrer Fugenlosigkeit ist eine Metallküchenrückwand besonders gut zu reinigen. Ein Nachteil ist, dass Fingerspuren auf der blanken Fläche leicht zu sehen sind. Eine Küchenrückwand aus Glas lässt sich zusätzlich zu ihrem guten Spritzschutz und zu ihrer leichter Handhabung optisch individuell gestalten. Personalisierte Fotomotive können auf die zugeschnitten Glas- sowie Acrylglaszuschnitte gedruckt werden und verleihen den Räumlichkeiten eine individuelle Note.
Quelle: Schöner Wohnen
Tipp: Darauf ist bei einem Grundriss zu achten
Ist ein passendes Baugrundstück gefunden und gekauft, geht es an die Planung des Grundrisses. Im Hausbauprozess ist dieser Schritt sehr wichtig, denn schließlich sollen sich die Bewohner in ihrem Eigenheim langfristig wohlfühlen. Wichtig bei der Erstellung des Grundrisses ist vor allen Dingen, dass die Räumlichkeiten so angelegt sind, dass sie den aktuellen und auch den künftigen Anforderungen entsprechen.
Sind beispielsweise Kinder geplant oder sollen die Großeltern im Alter mit einziehen, müssen zusätzliche Zimmer mit eingeplant werden. Arbeiten Eltern von Zuhause aus, muss ein ruhiger Ort für einen Arbeitsbereich geschaffen werden oder ein separater Zugang im Haus, falls die obere Etage einmal den erwachsenen Kindern zur Verfügung gestellt werden soll. Auch die Himmelsausrichtungen der Zimmer spielen eine wesentliche Rolle in der Erstellung eines Grundrisses. So sollte ein Haus, das nach Norden ausgerichtet ist, eher geschlossen und ein nach Süden ausgerichtetes Haus offen und beschattet sein. Für oft genutzte Räume empfiehlt sich eine Süd- oder Südwest-Ausrichtung. Wenn die Sonne morgens ins Schlafzimmer scheinen soll, sollte dieses nach Osten ausgerichtet sein.
Um mehr Wohnfläche zu generieren, sollte die Fläche der Flure nicht zu groß und der Durchgang zu den unterschiedlichen Räumen möglichst kurz sein. Wenn das Obergeschoss künftig getrennt genutzt werden soll, empfiehlt es sich, die Treppe im Flur und nicht offen im Wohnzimmer einzubauen. Je nachdem wie groß der Flur ist, kann eine gewendelte Treppe Platz sparen. Weitere Tipps zu barrierefreien Grundrissen, den Vor- und Nachteilen von offenen Wohnkonzepten oder Ordnungssystemen im Abstelltraum und im Keller erhalten Interessenten auf der Internetseite des Fertighaus-Portals „Bautipps“.
Quelle: Bautipps
Energetisches Sanieren: Steuerermäßigungen und Erhöhung der staatlichen Fördermittel
Zum Ende des Jahres 2019 hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördergelder im Bereich der Gebäudesanierung zu erhöhen. Seit Anfang dieses Jahres profitieren Immobilieneigentümer von erheblichen Steuervorteilen vom Finanzamt sowie von Fördermitteln vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) und der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Voraussetzung für die Förderung ist, dass das Eigentum zu Selbstwohnzwecken genutzt wird.
In diesem Zusammenhang stellt die Stiftung Warentest auf ihrer Internetseite die möglichen Fördervarianten vor und listet die Voraussetzungen für die jeweiligen Zuschüsse und Steuervorteile auf. Laut Stiftung Warentest lohnt sich ein Steuerbonus vor allen Dingen dann, wenn an dem Haus einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern und Türen, eine Dämmung des Daches und der Wände sowie der Einbau einer neuen Lüftungsanlage oder Heizung, geplant ist. Die Steuervergünstigungen erhalten Eigentümer ohne einen großen Verwaltungsaufwand und können diese auch nach Abschluss der Maßnahmen in der jährlichen Steuererklärung geltend machen.
Möchten Eigentümer allerdings Fördermitteln des Bafa oder der KfW in Anspruch nehmen, ist eine Antragstellung vor Beginn der Baumaßnahmen erforderlich. Zudem weist die Stiftung Warentest darauf hin, dass die Maßnahmen von Fachleuten bzw. einer Fachfirma ausgeführt werden müssen und die Zusammenarbeit mit einem Energieexperten für die Bewilligung der Fördermittel notwendig ist. Welche Sanierungsmaßnahmen von den Förderern unterstützt werden, in welcher Höhe sich die Zuschüsse und Steuervorteile seit diesem Jahr bewegen sowie viele weitere Informationen und Hinweise, erfahren Interessenten auf der Internetseite der Stiftung Warentest.
Quelle: Stiftung Warentest
Modulares Wohnen: Die Flexibilität und Mobilität von Modulhäusern
Ein Modulhaus ermöglicht Eigentümern Flexibilität und Mobilität in der Gestaltung und Zusammensetzung ihres Wohnhauses. Denn die modulare Bauweise zeichnet sich dadurch aus, dass die einzelnen Zimmer voneinander getrennt und wieder zusammengestellt werden können. So kann beispielsweise ein ehemaliges Kinderzimmer von dem Haupthaus getrennt werden und als freistehendes Gartenhaus oder Gästehaus genutzt werden.
Ähnlich der technischen Bauweise von Fertighäusern werden Modulhäuser in ihren Einzelteilen in der Fabrik vorgefertigt. Der Unterschied beim modularen Bauen ist, dass jedes Zimmer bzw. jedes Modul als ein in sich geschlossener Raum mit eigenen vier Wänden konstruiert wird. Ein Modulhaus besteht somit aus einzelnen Modulen, bei denen die Raum- und Zimmeraufteilung nach Wunsch zusammengesetzt und wieder verlegt werden kann. Bei einem Fertighaus dagegen können die Zwischenwände bei aneinander liegenden Räumen entfernt und die Räume so miteinander verbunden werden.
Um ein gesundes Wohnklima zu erzeugen, ist bei einem Modulhaus eine gute Dämmung und Dichtung der einzelnen Module sowie eine gute Verbindungstechnik Voraussetzung. Ist eine „verschachtelte“ Bauweise gewünscht, kann es bei den freistehenden Außenwänden zu Wärmebrücken und zu einem höheren Wärmeverlust kommen. Da Modulbauhäuser meistens aus Holz oder Holzersatz gebaut werden, können, anders als bei einer statischen Bauweise, Risse oder Fugen entstehen. Deshalb steht bei der Bauweise eines Modulhauses die Verbindungstechnik, Dämmung und Dichtung im Mittelpunkt. Je zusammenhängender die einzelnen Wohnmodule aneinander stehen und je standardisierter das Haus gebaut ist, desto besser sind Dämmung und Wohnklima.
Quelle: modulheim.de
Umfrage: Erdgas zur Energiegewinnung immer beliebter
Die Initiative „Zukunft ERDGAS“ der deutschen Erdgas-Wirtschaft untersuchte in einer Forsa-Umfrage im Dezember 2019, wie hoch der Erdgas Bedarf zur Energiegewinnung in den nächsten Jahren in Deutschland ausfallen wird. Für die Umfrage wurden mehr als 1.007 Bürgerinnen und Bürger befragt. Der größte Teil der Befragten sieht Erdgas als einen elementaren Erzeuger von Energie. Rund 74 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass Erdgas auch in Zukunft eine elementare Rolle bei der Gewinnung von Energie spielt.
Mehr als die Hälfte der Befragten ist sogar der Annahme, dass die Erzeugung von Energie ansteigen wird, so die Ergebnisse des Markt- und Meinungsforschungsinstituts Forsa. Ebenso zeigen die Untersuchungsergebnisse, dass Erdgas zusammen mit Sonnen- und Windenergie der beste Erzeuger von grüner Energie ist. Dieser Meinung sind rund 45 der Befragten.
Aus der Forsa-Umfrage geht ebenfalls hervor, dass für mehr als drei Viertel der Befragten die Finanzierbarkeit die wichtigste Rolle bei der Wahl des Energieerzeugers spielt. Ebenso wichtig sind die Punkte Sicherheit und Zuverlässigkeit bei der Energieversorgung. Für 42 Prozent der Befragten spielen die Punkte Umweltschutz und Nachhaltigkeit eine entscheidende Rolle.
Quelle: Zukunft Erdgas
Urteil: Steuererlass bei Erbimmobilien setzt Selbstnutzung zu Wohnzwecken voraus
Ehegatten oder Lebenspartner, die eine Immobilie erben, werden vom Gesetzgeber mit Vergünstigungen bei der Erbschaftssteuer unterstützt. Ziel ist, dass sie ihr Wohneigentum im Familienbesitz behalten und somit den familiären Lebensraum schützen können. Die finanzielle Unterstützung erfolgt in Form einer Erbschaftssteuerbefreiung bei geerbten Immobilien. Diese Vergünstigungen setzen jedoch voraus, dass die geerbte Immobilie von dem Erben über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren weder verkauft noch verschenkt wird.
In einem Gerichtsurteil (AZ II R 38/16) des Bundesfinanzhofs (BFH) München muss die Alleinerbin und Ehefrau ihres verstorbenen Mannes die Steuervergünstigungen nun rückwirkend, nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, zurückzahlen. Der Grund dafür ist, dass sie das geerbte Einfamilienhaus bereits nach kurzer Zeit an ihre Tochter verschenkte und sich lediglich das lebenslange Wohnrecht vorbehielt. Dies ist nicht im Sinne des Gesetzgebers, denn die steuerlichen Vergünstigungen gelten nur bei Selbstnutzung zu Wohnzwecken.
Wird die Immobilie vererbt oder verschenkt, so steht das laut Urteil im Widerspruch zum eigentlichen Förderziel des Gesetzgebers, welches er mit den Steuervergünstigungen bei Erbimmobilien erreichen möchte. Ebenso ist es nicht Sinn und Zweck, die Immobilie steuerfrei zu erben und dann weiterzuverkaufen.
Quelle: BFH
Vorgaben beim Bau eines Treppengeländers
Bei der Wahl des richtigen Treppengeländers geht es nicht nur um ästhetische Aspekte, die passenden Baumaterialien und einen ansprechenden Look, sondern es müssen vor allen Dingen auch gesetzliche Bestimmungen eingehalten werden. Als Grundlage für den Bau eines Treppengeländers gelten in Deutschland die Vorschriften der DIN-Norm 18065. Die hier festgehaltenen Vorschriften gelten der Absturzsicherung und der allgemeinen Sicherheit. So spielen nicht nur die Höhe des Geländers und der Handlauf eine wichtige Rolle, sondern es müssen auch die Vorschriften zur Verankerung und Ausführung eingehalten werden.
Wenn die Treppe im Haus mindestens über drei Treppenstufen verfügt und eine Absturzhöhe von 15 Zentimetern aufweist muss, laut Gesetz, ein Treppengeländer angebracht werden. Beträgt die Absturzhöhe weniger als 12 Meter, muss laut der DIN-Norm 18065, eine Geländerhöhe von 90 Zentimetern garantiert werden. Ist die Absturzhöhe größer, muss das Geländer 110 Zentimeter hoch sein. Ebenso sollte bei der Konstruktion darauf geachtet werden, dass der Abstand der Gitterstäbe so berechnet ist, dass niemand durchrutschen kann. Um für die Sicherheit von Kindern zu garantieren, dürfen die Geländer nicht mehr als 12 Zentimeter voneinander entfernt sein.
Auch für den Handlauf des Treppengeländers gelten gesetzliche Vorschriften. So muss dieser rutschfest und griffsicher sein und sich von dem Hintergrund bzw. der Wand farblich absetzen, sodass er auf den ersten Blick als Treppengeländer wahrgenommen werden kann. Besonders geeignet ist ein Handlauf mit einer ovalen oder runden Form. Der Abstand zwischen der Wand und dem Handlauf muss mindestens fünf Zentimeter betragen. Für barrierefreies Bauen gelten die Bestimmungen aus der DIN-Norm 18040-2. Die Bestimmungen sind in der Landesverordnung festgehalten und geben ein Mindestmaß vor.
Quelle: bauemotion.de
Tipps: So senken Sie Ihren Energieverbrauch im Alltag
Zusätzlich zu energieeffizienten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise einer guten Außendämmung der Gebäusehülle oder dem Einbau von neuen Fenstern, können Bewohner mit zahlreichen Alltagsmaßnahmen ihren Energieverbrauch senken, Kosten reduzieren und gleichzeitig etwas für die Umwelt tun. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e. V. (BDEW) stellt auf seiner Internetseite hilfreiche Tipps zusammen, wie Verbraucher ihren Energieverbrauch schnell und nachhaltig senken können.
So weist der BDEW beispielsweise darauf hin, dass die Energielabels A+++ bis D oder A bis G, mit denen alle Haushaltsgeräte gekennzeichnet sind, genauer unter die Lupe genommen werden müssen. Denn die Technik und die Anforderungen an energieeffiziente Geräte entwickeln sich schnell, sodass die Energieeffizienzklassen A bis D nicht mehr den europäischen Ökodesign-Verordnungen entsprechen. Dies bedeutet, dass die im Handel erhältlichen Haushaltsgeräte, die mit dem Label A+ gekennzeichnet sind, die schlechteste Energiebilanz liefern.
Um den Stromverbrauch im Haushalt zu analysieren und zu prüfen, verweist der BDEW auf den „Stromspiegel für Deutschland“. Die HEA-Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung, eine Partnerorganisation des BDEW, stellt einen HEA-Onlinerechner zur Verfügung, mit welchem Verbraucher in Privathaushalten ihren Stromverbrauch sowie die Effizienz ihrer Haushaltsgeräte überprüfen können. In der kostenlosen HEA-Fachwissen-Datenbank finden Verbraucher unter anderem spezifische Informationen zu den Effizienzklassen sowie zum Stromverbrauch ihrer Haushaltsgeräte. Die Online-Plattform „Ganz einfach Energiesparen“ stellt Service-Tools zum Thema Energiesparen zur Verfügung und bietet eine Auflistung von Experten, die sich mit dem Thema Energieeffizienz beschäftigen.
Quelle: BDEW
