Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog

An- und Umbau des Dachbodens

Ob aus ästhetischen Gründen oder für die Vergrößerung der Wohnfläche, viele Hausbesitzer entscheiden sich für den Aus- oder Umbau ihres Dachbodens. Kleine Renovierungsmaßnahmen wie der Einbau von Trockenbauwänden, Malerarbeiten oder die Gestaltung von Böden dürfen in Eigenregie durchgeführt werden. Auch beim Austausch von Fenstern oder der Wärmedämmung können erfahrene Handwerker selbst Hand anlegen. Doch für aufwendige Umbaumaßnahmen, welche in die Statik des Hauses eingreifen oder die Fassade verändern sowie bei Heizungs-, Elektrik- und Sanitäranbauten, sollte ein Fachmann hinzugezogen werden.

Doch bevor sich Eigentümer oder Handwerker an die Arbeit machen, muss die Dachform des Gebäudes in Augenschein genommen werden. Ein Satteldach oder ein Mansardendach eignen sich für An- und Umbaumaßnahmen besonders gut. Im Zuge der Renovierungsarbeiten bietet sich oftmals auch eine Modernisierung des Dachbodens an. Eine effektive Wärmedämmung zum Beispiel mindert nicht nur den häuslichen Energieverbrauch und leistet einen Beitrag zum Umweltschutz, sondern reduziert die Heizkosten und steigert den Immobilienwert. Um die Kosten zu minimieren können Fördermaßnahmen, wie zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), beantragt werden.

In der Planungsphase sollte ebenso überprüft werden, ob und welche Genehmigungen beim Bauamt beantragt werden müssen. Vorteilhaft ist, wenn der Dachboden bei der Baubehörde bereits als Wohnraum angemeldet ist. In diesem Fall können zahlreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ohne dass eine zusätzliche Genehmigung notwendig ist. Baumaßnahmen, in denen die Dachfläche oder Dachneigung verändert oder die Gesamtfläche vergrößert werden soll, sind grundsächlich genehmigungspflichtig. Statik und Gebäudesubstanz entschieden in der Regel über die Genehmigungsvergabe.

Quelle: Immowelt AG

Gebäudeintegrierte Photovoltaik-Module

Werden in die Gebäudehülle Solarmodule zur Erzeugung von Energie eingebaut, nennt sich das „gebäudeintegrierte Photovoltaik (PV)“. Bisher sind Photovoltaikanlagen vor allem auf Häuserdächern von Neubauimmobilien oder als freistehende Anlagen auf dem Land bekannt. Um die Herstellung von Solarstrom voranzubringen und Ökostrom zunehmend in die Baubranche zu integrieren, entwickeln und testen Forscher in diversen Pilotprojekten, wie sich PV-Anlagen effektiv in Gebäuden integrieren lassen, um den Ertrag von Solarenergie zu steigern. Die Zukunftsaussichten sind vielversprechend.

Ob auf Gebäudefassaden, in Betonwänden, an Fenstern oder sogar als Dachziegel, künftig soll mehr Sonnenlicht in erneuerbare Energien umgewandelt werden. Vor allem große Gebäude eignen sich aufgrund ihrer Flächen besonders gut zur Energiegewinnung und Erzeugung von Ökostrom. Die integrierten Solarmodule in Fassaden oder Fenstern haben den Vorteil, dass aufgrund ihrer vertikalen Ausrichtung die morgendliche und abendliche Sonne besser genutzt werden kann, als alleinig auf dem Dach. Auch bei Schneefall im Winter werden die stromerzeugenden Anlagen nicht verdeckt, sondern bieten zu jeder Tageszeit freie Flächen für die Aufnahme von einfallendem Sonnenlicht.

Die Zellstruktur der integrierten Photovoltaik-Module besteht aus Dünnschicht-Modulen, die zum Beispiel aus Kupfer, Gallium, Selen und Indium zusammengesetzt werden. Bei der Herstellung von integrierten Photovoltaik in Fenstern benutzen Forscher organische Moleküle, aus denen ultraviolettes Licht absorbiert wird. Dünne, an die Fenster angebrachte PV-Streifen nehmen das Sonnenlicht auf und wandeln dieses in Energie um. Durch die fast transparenten Solarmodule wären in der Gestaltung von Gebäuden, wie zum Beispiel von Fabriken, Hochhäusern und großen Bürokomplexen optisch fast keine Grenzen gesetzt.

Quelle: Trurnit energie tipp

Urteil: Berechnung der Balkonfläche als Wohnfläche

Bei der Berechnung der Wohnfläche von frei finanziertem Wohnraum gelten grundsächlich dieselben Bestimmungen wie für den preisgebundenen Wohnraum. Diese sind im Wohnraummietrecht festgelegt. Im Jahre 2004 wurde die Wohnflächenverordnung geändert. Diese besagt, dass die Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel, in Ausnahmefällen höchstens zur Hälfte, auf die Gesamtfläche einer Wohnung anzurechnen ist. Bis Ende des Jahres 2003 wurde nach der II. Berechnungsverordnung die Hälfte der Balkonfläche kalkuliert. Bei der Berechnung der Fläche gilt das Regelwerk, welches beim Vertragsabschluss gültig war.

Vor dem Amtsgericht Berlin (AZ VIII ZR 33/18) stritten sich eine Eigentümerin und ein Mieter über die tatsächliche Größe der Wohnfläche und um die daraus resultierende Miethöhe. Auslöser für den Rechtsstreit war, dass die Eigentümerin eine Mieterhöhung um 20% anstrebte und dafür die Zustimmung des Mieters brauchte. Der Mieter forderte hingegen eine anteilige Rückzahlung, der seiner Meinung nach, zu hohen Mietkosten. Anlehnend an seinen im Januar 2007 abgeschlossenen Mietvertrag kritisierte er, dass die berechnete Wohnfläche die tatsächliche Fläche um mehr als 12% übersteigt.

Das Amtsgericht ordnete einen Sachverständigen an, die Wohnfläche zu berechnen. Die Fläche des Balkons spielte bei der Berechnung eine zentrale Rolle, denn diese wurde bis dato zur Hälfte kalkuliert. Laut Sachverständigengutachten sei die Balkonfläche aber, laut Wohnflächenverordnung, lediglich zu 25% zu berechnen. Das AG Berlin entschied trotz Sachverständigengutachten, die Balkonfläche mit 50% zu berechnen. Grund dafür seien die in Berlin abweichenden örtlichen Verkehrssitten. Demnach gelte auch weiterhin die II. Berechnungsverordnung. Der Angeklagte geht in Berufung. Ein zweites gerichtlich angeordnetes Gutachten bestätigt, dass Balkonflächen in Berlin im Jahr 2007 zu einem Viertel berechnet wurden. Das Landgericht ändert das erstinstanzliche Urteil ab und berechnet 25% der Balkonfläche auf die Wohnfläche.

Quelle: BGH

„Müll de Luxe“: Recycling Möbel im Aufwärtstrend

Hinter dem Konzept „Green Design“ und „Müll de luxe“ stehen neu gefertigte Möbel aus bereits benutzten Baustoffen. Somit erlebt die bereits in den 80er Jahren entstandene Bewegung einen Aufschwung im Bereich Recycling und Nachhaltigkeit von Möbeln und Dekorationsartikeln und setzt einen Beitrag zum umweltbewussteren Lebensstil und Umweltschutz. Bevor bereits benutzte und weggeworfene Möbel zu neuen Designmöbeln umgebaut und umgestaltet werden, werden sie zunächst auf Schadstoffe geprüft.

Den Designern sind in der Gestaltung keine Grenzen gesetzt, vorausgesetzt die Rohstoffe bestehen aus biologischem Anbau. Dank der hochwertigen Verarbeitung sind die Einzelstücke robust und langlebig und können dank des zeitlosen Looks möglichst lang im Haushalt verweilen. Möbeldesigner, die das unbehandelte Bauholz direkt von Gerüstbaufirmen beziehen, erfreuen sich besonders an den vorhandenen Stempeln der Baufirmen oder Spuren von Nägeln. Somit wird jedes Möbelstück zu einem Unikat.

Quelle: Immowelt Group

Abschlussbericht „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ liegt vor

Der Abschlussbericht der von der Bundesregierung ernannten Kommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ wurde vorgelegt. Neun Monate lang erarbeitete die Kommission, unter Leitung vom Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesinnenministerium des Innern, für Bau und Heimat Marco Wanderwitz (CDU) und der Dr. Dorothee Stapelfeldt (SPD), Hamburger Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen (SPD), Handlungsempfehlungen und Lösungsansätze zu den Themen Wohnungsmangel und Baulandknappheit in Deutschland.

Grundsächlich möchte die Expertenkommission, dass die öffentliche Hand einen stärkeren Einfluss auf die Immobiliengeschäfte hat. Kommunen sollen mehr in die Planungspflicht genommen werden. Unter anderem soll die Ausübungsfrist zum Vorverkaufsrecht der Kommunen für Bauland um einen Monat verlängert werden. Für Immobilienunternehmen und Bauträger bedeuten einige Lösungsansätze eine Erschwerung der Sicherung von Bauland sowie der Finanzierung. Außerdem kritisieren Branchenverbände der Immobilien- und Wohnungswirtschaft, dass sie zwar offiziell als beratende Mitglieder der Baulandkommission ihre Vorschläge und Sichtweisen anbringen konnten, die Ausarbeitung des Abschlussberichts und Prioritätensetzung aber letztlich in der Hand der Minister und Abgeordneten lag.

Positiv zu bewerten ist aus Sicht der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland die Flexibilisierung der Gesetzgebung im Bereich Dachgeschossausbau und Aufstockung, sowie eine Vereinfachung von Kompensationszahlungen für Eingriffe in die Natur. Auch die Einführung einer Umweltdatenbank zur Veröffentlichung von Umweltberichten und die Einführung einer Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet“ wurden von den Verbandsmitglieder befürwortet. Bis zum 31.12.2022 soll außerdem das Gesetz zur schnelleren und erleichterten Ausweisung von Bauland erweitert werden.

Quelle: BID / IVD / BFW

Swimmingpool im Garten

Wer träumt nicht von einem eigenen Swimmingpool im Garten? Gerade an heißen Sommertagen wünschen sich viele Menschen eine kleine Abkühlung, ohne dafür ins öffentliche Schwimmbad gehen oder ans Meer fahren zu müssen. Nicht immer muss der Pool im Garten aufwendig aufgebaut und teuer sein. Schon mit einem kleinen Budget und einfachem Aufbau lässt sich der Traum von einem kleinen Sommerurlaub im Garten erfüllen.

Swimmingpools gibt es in unterschiedlichen Größen und Formen. Die einfachste und kostengünstigste Variante ist ein Aufstellpool. Der große Vorteil ist: es muss kein Loch gegraben werden. Aufblasbare Aufstellpools lassen sich mit wenigen Handgriffen aufstellen. Wer sich einen Stahlrahmen oder eine Holzverkleidung wünscht, braucht für den Aufbau lediglich ein paar helfende Hände. Dadurch, dass sich der Pool oberhalb der Erdoberfläche befindet, heizt sich das Wasser schnell auf und garantiert einen angenehmen Badespaß an heißen Sommertagen.

Wer sich einen Einbaupool wünscht, braucht nicht unbedingt eine Baugenehmigung. In den meisten Bundesländern ist erst ab einem Wasservolumen von 100 Kubikmetern eine Baugenehmigung notwendig. Gängige Stahlwandbecken, sowie Gartenpools aus Styropor oder Polyester sind in der Regel deutlich kleiner, sodass eine Genehmigung nicht notwendig ist. Ein paar Gedanken über den Standort sollten sich Badeliebhaber dennoch machen. Vorteilhaft ist, den Pool in der Nähe von bereits verlegten Strom- und Wasserleitungen zu legen und die Beschaffenheit des Bodens zu prüfen. Steine und Wurzeln sollten gewissenhaft entfernt werden, damit keine Risse in der Folie entstehen. Nicht zuletzt sorgt eine Südost-Lage ganztägig für angenehme Temperaturen.

Quelle: Immowelt AG

Erneuerung von Energieausweisen bei Nichtwohngebäuden

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) weist darauf hin, dass die im Juli 2009 ausgestellten Energieausweise für Nichtwohngebäude nach zehn Jahren Laufzeit ihre Gültigkeit verlieren. Wer seine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, ist dazu verpflichtet, den potentiellen Mietern oder Käufern einen aktuellen und gültigen Energieausweis vorzulegen. Für bestehende Nichtwohngebäude konnten Eigentümer bisher zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis wählen. Bei der Neuausstellung sollten Eigentümer nun prüfen, ob ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erforderlich ist.

Grundsächlich empfiehlt die dena Eigentümern die Verwendung eines Bedarfsausweises, da dieser im Vergleich zum Verbrauchsausweis detaillierte und aussagekräftige Daten über den energetischen Zustand eines Hauses enthält. Während der Verbrauchsausweis sich lediglich auf den Energieverbrauch der letzten drei Jahre bezieht und somit stark vom Verhalten der jeweiligen Nutzer abhängig ist, enthält der Bedarfsausweis nutzerunabhängige Daten. Zusätzlich zu den Angaben über die Qualität des Gebäudes und den Verbrauch von Energien, beinhaltet der Bedarfsausweis auch Empfehlungen zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Qualität des Hauses verbessern und seinen Wert steigern können.

Wer sich einen neuen Energieausweis für Nichtwohngebäude ausstellen lassen muss, sollte sich an einen Energieberater wenden. Die dena stellt eine bundesweite Online-Suchmaschine zur Verfügung, über die sich zur Ausstellung berechtigte Experten nach Postleitzahl finden lassen.

Quelle: dena / febs

Urteil: Mietminderung bei hohen Temperaturen im Sommer?

Im Sommer verbringen die meisten Menschen ihre Zeit gerne draußen. Doch was passiert, wenn die Temperaturen in der eigenen Wohnung so hoch sind, dass es drinnen nicht auszuhalten ist? Die Mieterin einer knapp 70 Quadratmeter großen Dachgeschosswohnung in Hamburg hielt eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen, als die Temperaturen in ihrer Obergeschosswohnung tagsüber mehr als 30 und nachts mehr als 25 Grad betrugen. Die Vermieterin klagte daraufhin und forderte die einbehaltene Miete zurück. Die Beklagte hingegen verlangt die Anbringung eines Wärmeschutzes.

Auch wenn es keine gesetzliche Regelung dafür gibt, wie hoch die Temperaturen in einer Mietwohnung sein dürfen, wies das Amtsgericht Hamburg die Klage (AZ 164 C 6049/04) ab. Eine Mietminderung von 20 Prozent sei in diesem Fall deshalb zulässig, weil der Wärmeschutz beim Errichten des 1998 gebauten, mehrgeschossigen Gebäudes im Bereich Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik entsprach und somit einen Sachmangel darstellte. Die Vermieterin sei zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Welche Maßnahme sie dafür wählt, sei allerdings ihr überlassen. Möglich wäre zum Beispiel das Anbringen von Außenjalousien, eine Veränderung der Vordächer oder der Verglasung.

Auch wenn ein Mieter einer Dachgeschosswohnung mit einer überdurchschnittlichen Aufheizung seiner Wohnung rechnen muss, als ein Mieter einer Geschosswohnung, sind dieser Grenzen gesetzt. Im vorliegenden Fall beeinträchtigte der fehlende Wärmeschutz die Wohnqualität und beeinträchtigte die Gebrauchstauglichkeit. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine hochpreisige Neubauwohnung mit einer qualitativ guten Ausstattung, sodass ein Wärmeschutz ohnehin vorliegen müsste. In den der Klägerin gehörenden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss waren Jalousien zum Wärmeschutz angebaut.

Quelle: AG Hamburg

Staatliche Förderprogramme für Digitalisierung in der Immobilienbranche

Laut einer Umfrage des Verbundes zertifizierter Immobilienverwalter (VZI) und der Hochschule Rosenheim nutzen nur 40 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen staatliche Fördermöglichkeiten für ihren Digitalisierungsprozess. Rund einem Drittel der Unternehmen sind die  Förderprogramme sogar gänzlich unbekannt.

Viele Verbände, unter anderem der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), sieht in der Digitalisierung der Geschäftsprozesse in der Branche großen Nachholbedarf. Deshlab informierte dieser kürzlich mit der „Sonderpublikation Wohnungswirtschaft Digital“ seine Mitglieder über die angebotenen Fördermöglichkeiten und die Transformation zu digitalen Arbeitsprozessen. Aufgrund der Vielzahl von unterschiedlichen Programmen in den einzelnen Bundesländern, ist es ratsam, sich beim der Antragstellung von einem professionellen Beratungsunternehmen begleiten zu lassen. Bei einigen Förderprogrammen ist die Mitwirkung eines zertifizierten Beraters sogar Voraussetzung.

Doch der Einsatz lohnt sich, denn mit den Förderprogrammen werden Geschäftsprozesse vereinfacht und es kann zusätzlich viel Geld gepart werden. Auch wenn die Förderung auf einen Maximalbetrag beschränkt ist, werden zwischen 30 und 80 Prozent der Kosten vom Staat übernommen. „Go Digital“, das Förderprogramm des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) beispielsweise, begleitet Firmen bei der Digitalisierung ihres Arbeitsalltags mit den Modulen „Digitalisierte Geschäftsprozesse“, „Digitale Markterschließung“ und „IT-Sicherheit“. Weitere Förderprogramme bietet die Förderbank KfW und die jeweiligen Bundesländer.

Quelle: BMWi / DDIV

Politik: Genügend Wohnraum in strukturschwachen Regionen

Im Juli 2019 sollen die ersten Ergebnisse der von der Bundesregierung ins Leben gerufenen Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ präsentiert werden. Unter der Leitung des Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer (CSU), sowie der Familienministerin Franziska Giffey (SPD) und der Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) haben im Vorjahr sechs Facharbeitsgruppen mit ihrer Arbeit begonnen. Gemeinsam mit Vertretern der Länder und der kommunalen Spitzenverbände, des Städtetags und Landkreistags sollten Handlungsempfehlungen für die Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnisse in strukturschwachen Regionen entwickelt werden, um auf den demografischen Wandel in Deutschland reagieren zu können.

Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) sei unklar, ob der Abschlussbericht tatsächlich in diesem Monat vorgelegt werden kann. Grund dafür seien Unstimmigkeiten zwischen den Kommissionsmitgliedern. Das Bundesinnenministerium hingegen bestätigt, dass die Arbeit der Kommission im Zeitplan ist und die Ergebnisse in zwei Phasen präsentiert werden sollen. Am 10. Juli möchte Horst Seehofer die Sicht der Ministerien darlegen. Nach der Sommerpause sollen in einer zweiten Phase gemeinsam mit den Kommunen und Ländern konkrete Maßnahmen präsentiert werden.

Erst im Juni 2019 äußerte Horst Seehofer in einem Interview mit der FAZ, dass es in Deutschland genügend leerstehende Wohnungen gibt. Diese befinden sich allerdings nicht in Städten, sondern dort, wo Menschen aufgrund des schwachen Arbeitsmarktes und der schlechten Entwicklungschancen nicht leben möchten. Durch die Entwicklung einer mutigen Strukturpolitik muss diesem Zustand dringend Abhilfe geleistet werden. Deshalb plädiert Seehofer beispielsweise dafür, neue Dienstleistungsbetriebe und Behörden zu gründen und bestehende in die einwohnerarmen Regionen zu verlegen. Auch privatwirtschaftliche Unternehmen sollen zu diesem Schritt mobilisiert werden und in strukturschwache Regionen investieren.

Quelle: BMI/ FAZ / IZ

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