Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog

Urteil: Bauarbeiten am Mehrfamilienhaus auch ohne Bebauungsplan zulässig

Während der Bauarbeiten an einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Garage und PKW-Stellplätzen im Stadtteil Frankenforst in Bergisch Gladbach, wird der Bauherr des Projekts von einem Nachbarn mit einem Eilantrag beklagt (AZ 2 L 2613/19). Dieser fordert die Beendigung der Bauarbeiten. Als Grund für seine Klage gibt er an, das geplante Objekt würde etwa fünf Meter höher sein, als sein Haus und hätte durch seine Höhe eine „erdrückende Wirkung“. Anzumerken ist, dass für das Gebiet kein Bebauungsplan vorhanden ist.

Das Verwaltungsgericht (VG) Köln lehnt den Eilantrag ab und ist der Ansicht, dass bei dem vorliegenden Bauvorhaben eine „erdrückende Wirkung“ ausgeschlossen ist. Dies wäre dann der Fall, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten würden oder das sogenannte Gebot der Rücksichtnahme verletzt würde. In Gebieten ohne Bebauungsplan darf nur dann gebaut werden, wenn sich das Bauvorhaben in die vorhandene Bebauung einfügt, was hier, laut VG Köln, der Fall ist.

Die angrenzenden Grundstücke sind ebenfalls mit Ein- und Mehrfamilienhäusern mit einem und mehreren Geschossen bebaut. Somit fügt sich das Bauprojekt adäquat in die vorhandene Bebauung ein. Um Bewohner vor baurechtlichen Maßnahmen wie diesen schützen zu können, müsste die Stadtverwaltung konkrete Bauvorschriften in einem Bebauungsplan regeln.

Quelle: VG Köln

Bodenbeläge für die Terrasse

Im Frühling und im Sommer ist die Terrasse für viele Menschen der Lieblingsort im Haus. Bei der Renovierung oder Modernisierung der Terrasse sollten Bewohner vor allem darauf achten, dass die gewählten Materialien für Bodenbeläge sowie die Möbel unterschiedlichen Witterungsverhältnissen standhalten und gut gegen Feuchtigkeit, Hitze und Kälte geschützt sind.

Wer einen Garten hat und eine Terrasse bauen möchte, sollte nicht nur viel Wert auf einen optisch passenden, sondern auch witterungs- und rutschfesten Bodenbelag legen. Ein Terrassenboden aus Naturstein sieht nicht nur elegant aus, sondern ist aufgrund seiner aufgerauten Oberfläche besonders rutsch- und abriebfest, strapazierfähig und witterungsbeständig. Allerdings ist ein Boden aus Naturstein, wie beispielsweise Marmor, Granit, Quarzit, Kalk- oder Sandstein, auch sehr kostspielig. Eine günstigere, aber dennoch trittsichere und wetterbeständige Variante bietet ein Terrassenboden aus Beton.

Ein Terrassenboden aus Holz kreiert ein besonders gemütliches und wohnliches Ambiente. Hölzer, wie beispielsweise Douglasie oder Bankirai, sind für den Außenbereich besonders gut geeignet. Zu beachten ist allerdings, dass ein Holzboden besonders viel Pflege braucht, um gegen durch Feuchtigkeit entstandene Fäulnis und Pilze sowie gegen das Ausbleichen durch Sonneneinwirkung geschützt zu sein. Aus diesem Grund muss ein Holzboden in regelmäßigen Abständen mit einer wetterfesten Lasur versehen werden. Eine Alternative bietet ein Terrassenboden aus einem Holz-Kunststoffgemisch (WPC). Der Vorteil gegenüber Holzplatten ist, dass der Plastikanteil in den WPC-Platten Wasser abweist und sich nicht verzieht oder splittert.

Quelle: Immowelt

Urteil: Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß

Immobilien-Eigentümer sind dazu verpflichtet, ihren Mietern eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorzulegen. In dem folgenden Fall (AZ VIII ZR 244/18) verlangt die Eigentümerin einer aus mehreren, unterschiedlich großen Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Wohnanlage, von ihren Mietern eine Nachzahlung der Betriebskosten. Amts- und Landgericht lehnen ihre Klage von vornherein mit der Begründung ab, die vorliegende Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam.

Demnach seien aus Sicht der Vorinstanzen die Angaben zum Umlageschlüssel sowie eine genaue Übersicht darüber, welche Flächen, Gebäudeteile oder Hausnummern zu einer Wirtschaftseinheit gehören, unzureichend. Denn die Eigentümerin hat in der erstellten Abrechnung die Betriebskosten schlicht nach „Fläche“ umgelegt, ohne Angaben zu der tatsächlichen Flächengröße zu machen oder zu erläutern, aus welchen Teilen sich die Fläche genau zusammensetzt. Die Vermieterin ging gegen den Entscheid des Amts- und Landgerichts in Revision. Der Bundesgerichtshof (BGH) hingegen bestätigt die formelle Ordnungsmäßigkeit der vorliegenden Betriebskostenabrechnung und hebt das Urteil der Vorinstanzen auf.

Demnach seien detaillierte Angaben zum Verteilerschlüssel nur dann notwendig, wenn diese zum Verständnis der Abrechnung zwingend notwendig sind. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind und Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel beinhalten. Dabei ist die Benennung „Fläche“ im Verteilungsmaßstab als Angabe ausreichend und bedarf keiner weiteren Erläuterung. Ebenso gehört die Berechnung des Anteils der Kosten auf die jeweiligen Mieter sowie der Abzug von bereits geleisteten Vorauszahlungen in jede Betriebskostenabrechnung, wie dies in der vorliegenden Abrechnung der Fall war.

Quelle: BGH

Der Traum von einem privaten Hallenbad

Ein privates Schwimmbad im eigenen Haus muss kein Traum bleiben. Wer über ausreichend Platz und die finanziellen Mittel verfügt, kann sich im Keller oder im Erdgeschoss seines Hauses ein Hallenbad einbauen lassen. Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Durchführung der Bauarbeiten ist eine Baugenehmigung der örtlichen Bauaufsichtsbehörde. Da diese nach drei Jahren erlischt, sollte der Einbau des Hallenbades nicht zu lange auf sich warten lassen.

Empfehlenswert ist eine Raumgröße von mindestens 6 x 12 Metern. Das Schwimmbecken sollte mindestens 7 x 3 Meter groß sein und eine Tiefe von 1,20 Meter nicht unterschreiten. Damit sich kein Schimmel bildet, sollten die Räumlichkeiten über ein gutes Belüftungs-System verfügen und die Fenster, Decken und Fußböden entsprechenden technischen und bauphysikalischen Bestimmungen entsprechen. Das Schwimmwasser wird mit einem Skimmer-System oder einem Überlaufrinnen sauber gehalten.

Auch eine Fußbodenheizung, eine Pool-Heizung oder eine liegende Wärmedämmung sowie eine automatische Regulierungslösung des Chlors und PH-Werts sind wichtige Komponenten bei der Planung und Errichtung eines privaten Hallenbads. Auch über Extras wie Ruhezonen mit Liegen, einer Dusche und Halterungen für das Rein- und Rausgehen aus dem Becken, müssen sich Eigentümer vorab Gedanken machen. Empfehlenswert ist es, sich an einen Schwimmhallen-Komplettanbieter zu wenden, damit alle notwenigen Vorkehrungen getroffen werden können.

Quelle: Zuhause Wohnen

Frische Raumluft mit mechanischen Lüftungsanlagen

Um eine gute Raumqualität und ein gesundes Raumklima in Gebäuden zu garantieren, empfiehlt sich der Einbau eines modernen Lüftungssystems. Denn vor allem in gut gedämmten Neubauimmobilien ist eine regelmäßige Luftzufuhr und ein adäquater Luftaustausch besonders wichtig. Eine gute Alternative zum Stoßlüften bietet die mechanische Lüftung. Mit dem Blower-Door-Test lässt sich untersuchen, wie luftdicht ein Gebäude ist.

Die mechanische Lüftung zeichnet sich durch eine moderne Lüftungsanlage aus, welche die Luftführung gezielt steuert und die Räumlichkeiten mit der notwendigen Menge Frischluft belüftet. Je nach Raumgegebenheiten und der Anzahl der sich im Zimmer befindenden Personen wird anhand der Luftwechselrate bedarfsbezogen Frischluft hinzugeführt und die durch Gerüche, Feuchtigkeit oder CO2 verschmutzte „verbrauchte Luft“ ausgetauscht.

Moderne Lüftungsanlagen sind energiesparend und können zentral oder dezentral gesteuert werden. Während eine zentrale Lüftungsanlage durch einen oder mehrere Ventilatoren gleich mehrere Räume über ein Kanalnetz mit Frischluft versorgt, lüftet eine dezentrale Lüftungsanlage lediglich einzelne Räume. Der Vorteil einer dezentralen Lüftungsanlage ist, dass sie durch ihre Anordnung auf Rastermaß variabel konstruierbar und in unterschiedlichen Raumgrößen einsetzbar ist. Zusätzlich kann sie auch mit anderen Abluftsystemen und einer Wärmerückgewinnung kombiniert werden. Eine zentrale Lüftungsanlage hingegen benötigt aufgrund ihrer Größe nicht nur viel Platz, sondern auch die Einhaltung der Brand- und Schallschutzrichtlinien.

Quelle: BauNetz

Duale Funktionsweise von Hybridkollektoren

Das unabhängige Expertenportal energie-experten.org untersucht in einem Beitrag, ob und wann sich der Einsatz von Hybridkollektoren im Gegensatz zu Kombinationslösungen von Solarthermiekollektoren und PV-Modulen lohnt und welche elektrischen und thermischen Voraussetzungen für die Installation erbracht werden müssen. Doch was sind Hybridkollektoren überhaupt? Und wie funktionieren sie?

Hybridkollektoren holen dank ihrer dualen Funktionsweise das Maximum aus der gewonnenen Sonnenenergie heraus, indem sie die Energie sowohl in Strom als auch in Wärme umwandeln. So besteht das Solarmodul zusätzlich zu der eigentlichen Solarzelle aus Absorberblechen, die von der Sonne erwärmt werden, die Wärme an einen Verbraucher weitergeben und der Wärmeerzeugung dienen. Dieses kann beispielsweise eine Wärmepumpe, eine Lüftungsanlage oder ein Pufferspeicher sein. Doch laut den Experten von energie-experten.org lohnt sich der Einbau und Einsatz von Hybridkollektoren nur dann, wenn die produzierte Wärme auch tatsächlich genutzt wird.

Dies ist vor allem bei großen Objekten, wie beispielsweise einem Schwimmbad, einem Hotel oder in Kliniken sowie im Industrie- und Gewerbesektor der Fall. Hier ist der Einsatz von Hybridkollektoren durchaus effizient und erfolgreich. Denn die anfallende Wärme kann sowohl als Heizwärme als auch mithilfe eines Luftabsorbers auch für Lüftungsanlagen und zur Klimatisierung genutzt werden. Beim Einsatz von Pufferspeichern in Privathaushalten allerdings kann es vor allem durch den großen Energieertrag im Sommer dazu kommen, dass die durch die Hybridkollektoren gewonnene Energie nicht vollständig genutzt und abgeführt werden kann. Dies hat zur Folge, dass sich der Wirkungsgrad der Solarzellen minimiert. Um dies zu verhindern empfiehlt es sich, die Hybridkollektoren mit Sole- sowie Luft-Wasser-Wärmepumpen zu koppeln.

Quelle: energie-experten

Worauf ist bei einem Gartenhaus zu achten?

Ob als zusätzlicher Stauraum, als Geräteschuppen oder als persönlicher Rückzugsort, ein Gartenhaus kann zu unterschiedlichen Zwecken errichtet werden. Je nach den Bestimmungen in dem jeweiligen Bundesland darf ein Gartenhaus eine bestimmte Größe nicht überschreiten, denn ansonsten bedarf es einer Baugenehmigung. Die Regelungen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen verzeichnet.

Auch wenn für ein Gartenhaus Holz der beliebteste Baustoff vieler Eigentümer ist, gibt es sie auch aus Metall, Kunststoff oder sogar Stein und Glas. Je nachdem, welches Baumaterial gewählt wird, ist darauf zu achten, dass das Haus auf dem richtigen Fundament steht. Während beispielsweise ein kleiner Geräteschuppen aus Kunststoff lediglich auf einem ebenen und verdichteten Boden ohne Fundament stehen kann, bedarf ein größeres Haus eines Platten- oder ein Betonfundaments.

Gartenhäuser können selbst geplant und gebaut werden oder als Bausatz im Baumarkt sowie im Online-Shop erworben und im Garten aufgestellt werden. Auch wenn Fenster und Türen oft zum Bausatz gehören, ist das Dach nicht immer inklusive. Kostengünstigere Dachlösungen sind ein Pult- oder ein Flachdach. Bei einem Flachdach sollte darauf geachtet werden, dass es eine Neigung von mindestens zehn Grad hat, damit Regenwasser abfließen kann. Auch ein Satteldach ist sehr beliebt, doch in seiner Konstruktion etwas aufwendiger.

Quelle: bauen.de

Tipps: Energie sparen beim Kochen

Im Alltag gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Strom zu sparen. Auf der Internetseite der Elektrizitätswirtschaft-AG VERBUND finden Verbraucher nützliche Tipps, wie sie energieeffizienter kochen und dabei Kosten sparen können. Denn gerade in der Küche ist der Stromverbrauch in Haushalten besonders hoch, unter anderem bei der Zubereitung von Speisen.

So ist es beispielsweise wichtig, für die Benutzung der Herdplatten stets die richtige Topfgröße zu wählen. Ist der Topf zu groß, erhöht sich die Erhitzungsdauer unnötig. Ist er zu klein, geht Energie verloren. Mit dem passenden Deckel verkürzt sich die Kochzeit fast um das Dreifache. Ebenso empfiehlt es sich, ein paar Minuten vor dem Ende des Kochvorgangs den Herd runter zu schalten und die Restwärme der Herdplatte zu nutzen. Die Restwärme reicht in der Regel aus, um das Gericht fertig zu kochen. Das spart zusätzlich Energie.

Ebenso sollte darauf geachtet werden, dass nicht unnötig viel Wasser benutzt wird. Beim Kochen mit Wasser ist deshalb darauf zu achten, den Topf für Nudeln, Kartoffeln oder Reis nur mit so viel Wasser zu füllen, wie es wirklich notwendig ist. Wer sein Essen im Backofen zubereitet, muss den Ofen nicht, wie oft empfohlen, vorheizen. Hier gilt ebenfalls das Prinzip, den Ofen bereits einige Minuten vor dem Ende der Backzeit auszustellen und mit der Restwärme zu backen. Stellt man den Ofen auf Heißluft, verteilt sich die Luft im Ofen schneller als bei der Nutzung von Ober- und Unterhitze. Dadurch kann die Temperatur um etwa 20 Grad tiefer eingestellt werden.

Quelle: VERBUND AG

Urteil: Verteilungsmaßstab der Heizkosten trotz geringer Erfassungsrate rechtmäßig

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kam es zu Streitigkeiten bezüglich der Verteilung und des Verbrauchs von Heizkosten. In der Teilungserklärung der aus 154 Wohnungen bestehenden Anlagen wurde ein Verteilungsmaßstab der Heizkosten von 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten festgelegt. Die Eigentümerin von zwanzig Dachgeschosswohnungen fechtet den Genehmigungsbeschluss an und fordert eine neue Verrechnung des Verteilungsmaßstabs aufgrund der niedrigen Erfassungsrate des Verbrauchswärmeanteils in den elektronischen Heizkostenverteilern.

Mit ihrer Anfechtungsklage (AZ V ZR 9/19) fordert die Eigentümerin eine Korrektur der Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2014. Ebenso beanstandet sie eine ordnungsgemäße Verwaltung der Heizkostenverteilung aufgrund von Rohrwärmeverlusten, die zum großen Teil durch die wenig oder gar nicht gedämmten, unter Putz liegenden Leitungen in den Wohnungen entstehen. Die Leitungen im Keller sind freiliegend und zum größten Teil gedämmt. Aufgrund dieses Bauzustands werden nur zwanzig Prozent des Verbrauchswärmeanteils erfasst.

Der Bundesgerichtshof (BGH) lehnt die Anfechtungsklage ab. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV liegt der Verteilungsmaßstab von 30/70 im vorgeschriebenen Rahmen. Somit besteht keine Möglichkeit, die Jahresabrechnung anhand eines anderen Kostenverteilungsschlüssels abzurechnen. Ebenso ist die geringe Erfassungsrate nicht auf einen Gerätefehler und somit auf einen Geräteausfall zurückzuführen, sondern auf eine schlechte Dämmung der Rohrleitungen. Allerdings ist die Eigentümerin der Dachgeschosswohnungen, im Vergleich zu den Eigentümern der unteren Wohnungen insoweit benachteiligt, als dass die unteren Wohnungen bereits mit einer kleinen Öffnung der Ventile der Heizkörper ausreichend gewärmt sind. Deshalb kann die Klägerin künftig eine Neuverteilung des Verteilungsmaßstabs in der WEG zur Diskussion stellen oder sogar technische Umbaumaßnahmen verlangen.

Quelle: BGH

Investitionszuschuss: Einbruchschutz

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Eigentümer und Mieter auch im Bereich Einbruchschutz, und zwar mit einem Investitionszuschuss in Höhe von bis zu 1.600 Euro. Gefördert werden Maßnahmen von einbruchhemmenden Türen und Garagentoren, unterschiedliche Nachrüstsysteme für Fenster und Fensterrahmen sowie Einbruch- und Überfallmeldeanlagen, Gefahrenwarnanlagen und Lösungen für Sicherheitstechnik für Smart-Home-Anwendungen.

Die Förderung richtet sich an Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Ersterwerber eines sanierten Hauses oder einer sanierten Wohnung, an aus Privatpersonen bestehende Wohneigentümergemeinschaften sowie an Mieter und Mieterinnen. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach den Kosten der durchzuführenden Maßnahme und kann auf der Internetseite der KfW berechnet werden.

Der Investitionszuschuss lässt sich mit anderen Förderprogrammen der KfW, beispielsweise im Bereich der energetischen Sanierung, verknüpfen. Weitere wichtige Informationen und Merkblätter zum Investitionszuschuss sowie Formulare für die Beantragung des Zuschusses stehen auf der Internetseite der KfW zum Download bereit. Wichtig ist, den Zuschuss vor Beginn der Maßnahmen zu beantragen.

Quelle: KfW

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