Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Bestandsimmobilien: Abriss und Neubau oder energetische Sanierung?
Wer in den Besitz eines alten Hauses kommt oder bereits Eigentümer ist, muss in der Regel viel Aufwand in den Umbau und die Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen stecken. Deshalb rät der Verband der privaten Bauherren (VPB) Eigentümern eines Altbaus oftmals eher zu einem Abriss und Neubau der Immobilie als zu einer aufwändigen Sanierung. Vor allem Häuser aus den 60er und 70er Jahren, die zurzeit vermehrt zum Verkauf angeboten oder geerbt werden, haben eine schlechte Energiebilanz.
Nach Einschätzung des VPB ist es nur dann lohnenswert über eine Sanierung nachzudenken, wenn die Immobilie Eigentümern ausreichend Platz bietet und ihren Wohnvorstellungen entspricht. Ein Sanierungsgutachten gibt Auskunft darüber, ob sich die energetische Sanierung finanziell lohnt. Oftmals ist das allerdings nicht der Fall. Denn ob Ketten- oder Reihenhäuser, kleine Bungalows oder Atriumhäuser, viele der Altbauten weisen zahlreiche bauliche Mängel auf.
So bestehenden die dünnen Außenwände aus nicht dämmenden Hohlblock- oder Bimssteinen und auch die Flachdächer sind nicht gedämmt. Große einfach verglaste Fenster und Elektrospeicherheizungen sorgen auch für eine schlechte Energiebilanz. Bungalowdächer beispielsweise bestehen aus einer Kalkdachkonstruktion und sind schlecht abgedichtet. Diese müssen demnach komplett entfernt und neu aufgebaut werden. Erst mit der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahre 1977 wurden energiesparende Baustoffe eingesetzt und Häuser energieeffizienter gebaut. Da die Sanierung eines Altbaus oftmals sehr aufwendig und kostspielig ist, sind Abriss und Neubau laut VPB die bessere Alternative.
Quelle: VPB
Heizkostensysteme im Vergleich
Um Verbrauchern einen Überblick über die verschiedenen Heizkostensysteme zu geben und ihnen die Entscheidung zwischen einer Gas- oder Ölheizung, einer Wärmepumpe, Solarthermie oder Pelletheizung zu erleichtern, vergleicht der Onlinedienst energiesparen-im-haushalt.de den Verbrauch von Heizkosten inklusive der Investition und Inbetriebnahme der unterschiedlichen Systeme in einem Zeitraum von 20 Jahren.
Dabei erfreuen sich vor allem die Pelletheizung und die Wärmepumpe in Deutschland immer größerer Beliebtheit. Holzpellets verbrauchen beim Verbrennen nicht nur wenig CO2, sondern sind auch günstig im Erwerb. In der Bedienung unterscheidet sich die energiefreundliche und moderne Pelletheizung kaum von der Bedienung einer Öl- oder Gasheizung. Heutzutage gibt es Pelletheizungen in unterschiedlichen Modellen für alle Raumgegebenheiten. Einige von ihnen haben sogar einen Anschluss für eine Solarthermie-Anlage.
Auch die Wärmepumpe zeichnet sich durch ihre Umweltfreundlichkeit aus. Denn sie sammelt Luft aus dem Erdreich, Wasser und der Luft, transportiert sie durch ihr System in das Haus und verteilt die hergestellte Wärme in alle Räume. Wenn das Haus zusätzlich gut wärmeisoliert ist, bleibt es auch an kalten Tagen warm. Auch wenn die energieschonenden Wärmesysteme in der Anschaffung und Installation preislich über dem Preis der Öl- oder Gasheizung liegen, zahlt sich ihr Einsatz langfristig aus. Sowohl für die Umwelt als auch im Preis.
Quelle: Energiesparen-im-Haushalt
Versicherung: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Eigentümer
In der Septemberausgabe der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest werden unterschiedliche Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen miteinander verglichen. Demnach empfiehlt die Stiftung Warentest Eigentümern, die ihre Immobilie vermieten, sich ausreichend zu versichern. Denn für Schäden, die durch das vermietete Eigentum entstehen, haftet der Eigentümer selbst. Ratsam ist, vor Vertragsabschluss die Preise der jeweiligen Versicherungen miteinander zu vergleichen. Denn teure Tarife unterschieden sich um das drei- oder vierfache von günstigen Tarifen.
Im Preisvergleich untersucht Stiftung Warentest 50 Angebote von 36 Versicherern für die Versicherung von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Eigentümergemeinschaften und unbebauten Grundstücken. Doch nicht immer ist eine Grundbesitzerhaftpflicht notwendig. Denn manche Leistungen sind bereits in der Privathaftpflichtversicherung abgedeckt, vor allem dann, wenn der Eigentümer das Haus selbst bewohnt. Durch einen Vertragswechsel kann außerdem oftmals viel Geld eingespart werden.
Doch welche Schäden sollten mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt sein? Neben den typischen Schäden, wie abgefallene Dachziegel auf parkenden Autos, umgestürzte Bäume auf Häuser oder Dachlawinen oder Personenschäden, die durch mangelnde Außenbeleuchtung oder nicht gestreute Hauszugänge entstanden sind, raten die Experten von der Stiftung Warentest dazu, auch kleinere Bauvorhaben oder Schäden, die aus einer Photovoltaikanlage entstehen können, zusätzlich zu versichern. Insgesamt sollte sich die Versicherungssumme auf mindestens 10 Millionen Euro belaufen.
Quelle: Stiftung Warentest
Gebäudesanierung: Welche Maßnahmen sind Pflicht?
Wer ein Haus kauft oder erbt, muss sich mit dem Thema Gebäudesanierung auseinandersetzen. Viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind freiwillig und müssen nicht zwingend umgesetzt werden. Einige Maßnahmen sind jedoch gesetzliche Vorschriften und eine Pflicht für jeden Hauskäufer oder Hausbesitzer. Zu beachten ist, dass sich der Staat an den Kosten für die Sanierung des Gebäudes mit rentablen Förderleistungen beteiligt.
Die gesetzlichen Vorschriften für die Gebäudesanierung gelten für die Dämmung des Daches und der Außenwände sowie für den Austausch eines alten Heizkessels. Wer seine Immobilie nach dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt hat, ist dazu verpflichtet, sein Dach oder die oberste Geschossdecke mit einem Dämmwert von nicht weniger als 0,24 W/(m2K) zu dämmen. Fand seitdem kein Eigentümerwechsel statt, muss das Dach nicht gedämmt werden. Das Dämmen der Außenwände ist freiwillig. Entscheiden sich Eigentümer für eine Dämmung der Außenwände, muss die Umsetzung den Vorschriften der Energieeinsparverordnung EnEV-2009 für Gebäude entsprechen.
Der Austausch eines alten Heizkessels und die Sanierung der Heizrohre ist für alle Besitzer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses Pflicht. Wurde der Heizkessel vor dem 01.10.1978 eingebaut, muss er alsbald ausgetauscht werden. Dieser verschmutz nicht nur die Umwelt mit CO2 sondern verursacht auch hohe Energiekosten. Ein Schornsteinfeger überprüft das Alter des Heizkessels. Wechseln Eigentümer ihre alten Heizkessel nicht aus, drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro. Auch müssen die Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller und in anderen nicht beheizten Räumen gedämmt sein.
Quelle: Energiesparen im Haushalt
Urteil: Erhöhung der Monatsmiete gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete
In Berlin streiten sich eine Vermieterin und die Mieter einer Erdgeschosswohnung in Berlin über die Erhöhung der Monatsmiete vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (AZ 66 S 153/18). Die Vermieterin möchte die Nettokaltmiete von bislang monatlich 647,19 Euro auf monatlich 717,65 Euro, mit Wirkung zum 01. Dezember 2017, anheben. Bezug nimmt Sie auf den zu der Zeit aktuellen Mietspiegel für die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin. Diese Erhöhung beklagt der Mieter und beabsichtigt, die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 650,89 Euro zu begrenzen. Mit seiner Klage har er teilweise Erfolg.
Zwar ist die Vermieterin mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete im Recht, allerdings nicht in der angestrebten Höhe. Der Mittelwert des Feldes K5 im Mietspiegel 2017 weist eine Nettokaltmiete von 7,48 Euro pro Quadratmeter auf, somit darf die monatliche Nettokaltmiete auf 693,55 Euro angehoben werden. In diesem Zusammenhang überprüft das Amtsgericht ebenfalls die Einstufung der Wohnungsmerkmalgruppen. Die gegenteiligen Einschätzungen der Parteien bezüglich des Erhaltungszustands des Gebäudes sowie des vom Mieter genutzten PKW-Parkplatzes werden vom Berufungsgericht geprüft.
Laut Bewertung der Aktenlage und des vorliegenden Fotomaterials widerlegt das Amtsgericht die Behauptung der Mieter, es läge ein schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes vor. Ein weiterer Streitpunkt bezieht sich auf den vom Mieter genutzten Tiefgaragenstellplatz im Wohnanwesen. Laut Einschätzung des Vermieters stelle dieser ein „wohnwerterhöhendes Merkmal“ dar und wurde als „zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ bezeichnet. Dem widerspricht das Amtsgericht und gibt dem Mieter Recht, denn für den Zugang und die Nutzung des Stellplatzes wurde ein eigenständig abgeschlossener entgeltlicher Vertrag abgeschlossen.
Quelle: LG Berlin
Studie: Mietkostenbelastung und Wohnflächenkonsum
Die Studie „Mangelware Wohnraum – Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen Großstädten“ des Forschungsinstituts für gesellschaftliche Weiterentwicklung (FGW) untersucht den Stand und die Entwicklungen der Mietkostenbelastung anhand der Einkommensklassen in West- und Ostdeutschland und legt ein besonderes Augenmerk auf die zunehmend wachsenden Großstädte. In diesem Zusammenhang porträtiert die Studie ebenfalls die Entwicklungen des Wohnflächenkonsums sowie allgemeine Entwicklungen des Wohnungsbaus- und Angebots in deutschen Großstädten.
Zunächst sei zu erwähnen, dass die meisten Haushalte in Deutschland zur Miete wohnen. Trotz des Mietpreisbooms und der steigenden Mieten, vor allen in Großstädten wie Berlin, München oder Stuttgart, wo die Mieten in den letzten Jahren um 80 bis 100 Prozent gestiegen sind, ist zu verzeichnen, dass die Mietkostenbelastung der Haushalte seit 2010 auf einem relativ konstanten Niveau geblieben ist. Somit bleibt, gemessen am monatlichen Nettoeinkommen, der Anteil der Bruttokaltmiete in den letzten Jahren in allen Einkommensklassen relativ gleich hoch.
Allerdings ist ein großer Rückgang des Wohnflächenkonsums und ein Anstieg des „Crowdingphänomens“ zu beobachten. Somit leben durchschnittlich mehr Personen auf weniger Wohnraum als noch vor ein paar Jahren. Ein Grund dafür sind die hohen Mietaufschläge, die bei einer Neuvermietung bezahlt werden müssen. Somit bleiben Mieter, auch bei einem wachsenden Haushalt lieber in derselben, oftmals zu kleinen, Wohnung wohnen. Andersherum ziehen Mieter aus zu großen Haushalten seltener aus, weil es auf dem Wohnmarkt kaum vergleichbare Preis-Leistungs-Angebote gibt.
Quelle: FGW
Vorteile eines Reihenhauses
Wer von einem Eigenheim träumt, sollte über den Bau oder Bezug eines Reihenhauses nachdenken. Denn Reihenhäuser bringen im Vergleich zu freistehenden Einfamilienhäusern viele Vorteile mit sich. Wichtige und entscheidende Aspekte sind die niedrigeren Grundstückspreise und die geringeren Baukosten. Durch die aneinander liegenden Häuserwände sorgen Reihenhäuser außerdem per se für eine gute Dämmung und Heizenergiebilanz.
Wer glaubt, das Leben in einem Reihenhaus sei aufgrund der Nähe zu den Nachbarn mit einem hohen Lärm- und Geräuschpegel verbunden, irrt sich. Denn heutzutage ist der Baustandard auch bei Reihenhäusern sehr hoch, zusätzlich sorgt eine moderne Schallisolierung für ausreichend Lärmschutz. Durch eine moderne Architektur vieler Neubauten bieten Reihenhäuser trotz der verdichteten Bauform ausreichend Platz für geschützte Freibereiche und Grünflächen.
Vor allem für junge Familien, für die der Kostenfaktor eine entscheidende Rolle auf dem Weg zum Eigenheim spielt, eignet sich ein Reihenhaus besonders gut. Auch wenn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus der Grundriss meist vorgegeben ist und wenig Gestaltungsspielraum bietet, besitzen Reihenhäuser einen Garten und Grünflächen. Zu beachten ist außerdem, dass Reihenhäuser meistens in zentralen Lagen gebaut werden und eine gute Anbindung in das Stadtzentrum haben. Gerade in Zeiten der Bauland- und Wohnungsknappheit in Großstädten und Ballungsgebieten bringt neben den wirtschaftlichen Aspekten die Lage von Reihenhäusern große Vorteile.
Quelle: Bautipps / Hausjournal
Prototypen für Net Zero Häuser
Wie effiziente und umweltschonende Wohnungssanierung funktionieren kann, zeigt die Non-Profit-Organisation Energiesprong aus den Niederlanden. Die internationale Initiative hat sich zum Ziel gemacht, Bestandsimmobilien in sogenannte Net Zero Häuser umzuwandeln und die Energiewende in der Wohnungswirtschaft und Bauindustrie umzusetzen. Als Projektsteuerer schafft das Energiesprong Team die richtigen Marktvoraussetzungen dafür, dass innovative Unternehmen in die Sanierung von Net Zero Häusern investieren und diese weiterentwickeln.
Doch was genau sind Net Zero Häuser und wie funktioniert das System? Durch den Einsatz von industriell vorgefertigten Fassaden, smarten Heiz- und Kühlanlagen sowie gedämmten Solaranlagen für Häuserdächer, werden energieraubende und veraltete Bestandsimmobilien saniert und modernisiert. Durch die serielle Fertigung der Baumodule sinken, bei langjähriger Qualitäts-, Funktions- und Einspargarantie, die Baukosten. Auch die Sanierungszeit verringert sich erheblich, denn die Fassaden- und Dachelemente sowie die vorgefertigten Haustechnikmodule können innerhalb von drei bis zehn Tagen angebracht werden.
In den Niederlanden hat Energiesprong bereits mehr als 4.500 Gebäude saniert- und modernisiert. Mit der Unterstützung der internationalen Organisation Energiesprong und in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) startet die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) ein Accelerator Programm für die Entwicklung und Umsetzung von Sanierungslösungen. Mit dem Projekt „Serielle Sanierung von Mehrfamilienhäusern“ sollen im Austausch mit der Wohnungswirtschaft und Bauindustrie Prototypen geschaffen werden, mit denen langfristig serielle energiesparende und umweltfreundliche Sanierungen ermöglicht werden und klimaneutrales und bezahlbares Wohnen stattfinden kann.
Quelle: Energiesprong / dena
Urteil: Erstattung von Kosten bei doppelter Haushaltsführung
Der Kläger eines Rechtsstreits gegen das Finanzamt (AZ 13 K 1216/16 E) musste aus beruflichen Gründen einen zweiten Wohnsitz in der Nähe seines neuen Arbeitsplatzes aufnehmen, da dieser abseits seines eigentlichen Lebensmittelpunkts lag. So bezog er ab dem 01. Juni 2014 eine zweite Wohnung und machte in seiner Steuererklärung 2014 Forderungen in Höhe von 10.325 Euro für die doppelte Haushaltsführung geltend. Diese setzten sich aus sieben Monatsmieten (660 Euro zuzüglich 120 Euro Betriebskostenvorauszahlung) sowie Strom- und Telefonkosten, Rundfunkbeiträgen und der Absetzung für Abnutzung (AfA) von angeschafften Einrichtungsgegenstände zusammen.
Ebenso machte der Angestellte Aufwendungen für geringfügige Wirtschaftsgüter (Möbel, Haushaltsartikel) in Höhe von 3.495,60 Euro geltend. Auch die von ihm gezahlte Maklercourtage gab er als Werbungskosten an. Das Finanzamt erkannte die Unterkunftskosten in Höhe von 6.830 Euro für die doppelte Haushaltsführung, inklusive Strom, Telefon, Rundfunkbeitrag, Sonstiges und AfA an und berücksichtigte ebenfalls die Werbungskosten für die Maklercourtage. Allerdings war das Finanzamt der Ansicht, dass die Ausgaben für die Aufwendungen für geringfügige Wirtschaftsgüter in Höhe von 2.917,61 Euro zwar als Werbungskosten anzuerkennen seien, doch gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nur beschränkt erstattet werden können.
In dem Steuerjahr 2014 sind insgesamt Kosten in Höhe von 9.747,44 Euro (inklusive geringfügige Wirtschaftsgüter) angefallen. Laut Finanzamt können diese lediglich mit einem Höchstbetrag von 8.000 Euro erstattet werden, da sich der Restbetrag von 1.747,44 Euro auf die nur anteilig zu berechnenden Werbungskosten der Möbel und Haushaltsartikel beziehe. Diesen Entscheid lässt der Kläger prüfen und bekommt Recht, denn das Finanzamt habe die Werbungskosten zu Unrecht gekürzt. Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände gehören bei einer doppelten Haushaltsführung im Inland gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG nicht zu denjenigen Unterkunftskosten, die nur anteilig bezogen geltend gemacht werden können.
Quelle: FG Düsseldorf
Neue Möglichkeiten: Tipps zur Wandgestaltung
Wer seinem Zuhause einen neuen Anstrich verleihen möchte oder eine neue Wohnung bezieht, hat in puncto Wandgestaltung zahlreiche Möglichkeiten. Ob mit bunten Wandfarben, Muster- oder Fototapeten oder mit Kalk-, Lehm- und Rollputz, den Gestaltungsmöglichkeiten sind keine Grenzen gesetzt. Neuartigen Wandpaneelen aus Holz, Kunststoff oder nachwachsenden Rohstoffen eignen sich besonders gut für die Gestaltung von Küchenwänden oder Bädern. Räume, denen man lediglich ein paar neue Akzente verleihen möchte, können mit dekorativen Wandtattoos verschönert werden.
Je nach Raum und seiner Gegebenheit, müssen Wandbeläge bestimmten Bedingungen standhalten. Vor allen in feuchten Räumen ist die Wahl der Tapete oder der Farbe entscheidend. Nassabriebklassen geben Auskunft über die Wasch- und Scheuerbeständigkeit der Farbe. Eine Latex- oder Vinylbeschichtung sowie Glasfasertapeten beispielsweise, bieten hohen Schutz in besonders beanspruchten Räumen.
Ganz gleich für welche Wandgestaltung man sich entscheidet, wichtig ist, dass die Wandbeläge diffusionsoffen sind und keine Schadstoffe an den Raum abgeben. Wer zusätzlich auf Nachhaltigkeit achten möchte, sollte sich bei der Wahl seines Wandbelags für eins mit Umweltabzeichen entscheiden. Vor allem Lehm- und Kalkputze gelten als besonders umweltschonend.
Quelle: bau-welt
