Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Grundsteuer: Reform erfordert Grundgesetz-Änderung
Die langjährige Diskussion um die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ist auf den Weg gebracht. Am 27. Juni 2019 ist der von der großen Koalition gestellte Antrag zur Änderung der Grundsteuer im Bundestag besprochen und an die zuständigen Ausschüsse weitergegeben worden. Um Änderungen an der Grundsteuer durchzusetzen bedarf es allerdings einer Änderung im Grundgesetz und dafür braucht die große Koalition die Stimmen der Opposition. Bis Ende 2019 muss dem Bundesverfassungsgericht eine endgültige Regelung der Grundsteuer vorliegen. Ist dies nicht der Fall, würde die Grundsteuer ab 2020 wegfallen und den Kommunen damit eine der wichtigsten Einnahmequellen.
In dem vom Bundesfinanzminister Olaf Scholz bevorzugten „wertabhängigen Modell“ würde die Grundsteuer anhand des Bodenwertes, des Alters der Immobilie und der Mieteinnahmen berechnet werden. Die Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft plädieren allerdings zum großen Teil für das Flächenmodell, in dem die Höhe der Grundsteuer über die Größe des Grundstücks berechnet wird; unabhängig von der Lage und dem Wert der Immobilie. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. ist der Meinung, die Bodenwerte müssen aus der Berechnung der Grundsteuer rausgenommen werden. Auch der Immobilienverband hofft, dass sich möglichst viele Länder für das Flächenmodell entscheiden.
Auch wenn der Bundesfinanzminister eine bundeseinheitliche Regelung anstrebt, sollen die Bundesländer durch eine Öffnungsklausel von der Gesetzgebung abweichen und eigene Grundsteuergesetze erlassen dürfen. Somit ist unklar, wieviel die Steuer in den einzelnen Bundesländern kosten wird, denn die einzelnen Kommunen dürfen die Höhe über Hebesätze festlegen. Um die Bebauung von Grundstücken voranzutreiben, soll in einer weiteren Anhörung am 11. September der Entwurf einer Gesetzesänderung zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung besprochen werden. Die Koalitionsfraktionen schlagen vor, dass Städte und Gemeinden künftig einen erhöhten Steuersatz auf baureife, jedoch noch unbebaute Grundstücke erheben dürfen.
Quelle: Bundestag / IVD
Leitfaden für künftige Eigentümer
Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, für den hat der Verband privater Bauherren e.V. den Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ rausgebracht. Mit hilfreichen Tipps zum Thema Immobilienkauf können sich Interessierte über diverse Wohnformen und das Prozedere des Immobilienkaufs informieren. Ob Neu- oder Altbau, ein Loft in ehemaligen Gewerbegebieten, denkmalgeschützte Immobilien, Penthäuser oder Seniorenwohnungen, beim Kauf einer Immobilie sollte nicht nur die aktuelle Marktlage und die Immobilie überprüft, sondern auch eine Zukunftsprognose erstellt werden. Nur mit einer richtigen Vorbereitung können Investoren abwägen, ob sich ein Immobilienkauf auch wirklich lohnt.
Der 58-seitige Leitfaden beschreibt die Aufgaben, Rechte und Pflichten, die mit dem Kauf einer Wohnung einhergehen. Denn Eigentumswohnungsbesitzer sind auch gleichzeitig Mitbesitzer von Gemeinschaftseigentum und sollten über die Eigentums- und Vermögensverhältnisse der Miteigentümer Bescheid wissen. Auch der Zustand der Immobilie sowie der Preis, der Sanierungsstatus und der Wohnort spielen eine wichtige Rolle. Der Leitfaden beschreibt außerdem mögliche Probleme, die bei einem Immobilienkauf auftreten könnten und erklärt ausführlich, worauf Käufer achten müssen. Auch Investoren, die ihre Immobilie künftig wiederverkaufen möchten, finden hilfreiche Tipps.
Der Leitfaden, inklusive diverser Checklisten, kann über die Internetseite des VPB bestellt werden. Ob als Hilfe zur Entscheidungsfindung, Informationsbuch oder Arbeitsinstrument, der Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ enthält Tipps und Erläuterungen für Eigentumsbesitzer und diejenigen, die es gerne werden möchten.
Quelle: VPB
Wärmepumpe und andere passive Raumkühlungssysteme
Der Sommer steht vor der Tür und mit ihm die heißen Tage. Eine Klimaanlage hilft zwar, die Raumtemperatur zu senken, aber die hohen Kosten für die Anschaffung und den Einbau sowie der hohe Energieverbrauch und die Umweltbelastung lassen viele Haus- und Wohnungsbesitzer an dem Kauf einer dezentralen oder zentralen Klimaanlage zweifeln. Für diejenigen, die die Kosten im Rahmen halten wollen und die Umwelt schützen möchten, gibt es Alternativen.
Ob Verdunstungskühlung, Wärmepumpe, Erdluftbrunnen oder Latentwärmespeicher, mit diesen passiven Raumkühlungssystemen lassen sich Räume kostengünstig und umweltfreundlich kühlen. Das Prinzip der passiven Kühlung ist, dass warme Luft aus den Innenräumen oder aus der Außenluft bezogen, durch einen Filter in den Geräten gekühlt, gereinigt und anschließend über die Lüftungsanlagen, Heizflächen und Verteilersysteme wieder in die Räume zurückgegeben wird.
Einige der passiven Raumkühlungssysteme, wie zum Beispiel die Wärmepumpe übernehmen neben der Kühl- auch eine Wärmefunktion und dienen im Winter als Heizung. Dabei wird dem Erdreich, der Luft und dem Wasser gespeicherte Sonnenenergie über die Wärmepumpe entzogen und an das Heizsystem im Haus weitergeleitet. Die Bedienung ist sehr leicht, es muss lediglich die Pumpe mit dem Wärmetauscher ausgetauscht werden.
Doch auch Mieter können mit einfachen Maßnahmen die Raumtemperaturen im Sommer senken. Dabei ist es wichtig Rollläden, Jalousien und Fenster tagsüber zu schließen und somit die Räume vor Sonnenenergie zu schützen. Da elektrische Geräte wie Lampen, Computer oder Fernseher Wärme erzeugen, sollten diese ausgeschaltet werden, sobald sie nicht benutzt werden. Eine gute, jedoch auch etwas kostenintensive Variante, Räume zu kühlen, ist eine gute Wärmedämmung. Zellulosedämmstoffe oder Holzfaserplatten eignen sich dafür besonders gut. Ein Dämm-Spezialist berät über die richtige Dämmmethode.
Quelle: Immowelt AG
Sanierungspflichten bei Bestandsimmobilien
Bestandsimmobilien zeichnen sich im Vergleich zu Neubauimmobilien vor allem durch einen verhältnismäßig niedrigen Preis aus. Auch der niedrige Zinssatz, ein oftmals größeres Grundstück und der besondere Charme eines Altbaus, überzeugen viele Kaufinteressenten. Doch vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist es ratsam, sich über die aktuellen Regelungen und Pflichten der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) zu informieren und die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis zu beachten. Sollten kostenintensive Sanierungen anstehen, zieht man am besten einen Energieberater zu Rate.
Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer nicht gewechselt hat, sind von der Sanierungspflicht betroffen und gesetzlich zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Demnach gehören der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller sowie das Dämmen vom Dach oder Dachboden zu den vorgeschriebenen Sanierungen in Bestandsimmobilien. Objekte, die nach dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der EnEV erfüllt haben.
Auch wenn beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit zusätzlichen Sanierungs- und Renovierungsausgaben zu rechnen ist, lohnt sich eine genaue Aufschlüsselung und Betrachtung der anfallenden Kosten durch einen Energieberater. Oftmals schrumpft die Summe der Renovierungsausgaben durch die langfristige Einsparung von Energiekosten nach der energetischen Sanierung enorm.Um zusätzliche Kosten zu sparen, kann der Energieberater Förderungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen und die Kosten nochmals minimieren.
Quelle: Effizienzhaus-online
Urteil: Wird Mangelbeseitigung nicht gestattet, besteht kein Anrecht auf Mietminderung
Eine Vermieterin kündigt ihren Mietern wegen Zahlungsverzug das seit 1998 bestehende Mietverhältnis und bekommt vor dem BGH (AZ VIII ZR 12/18) Recht. Die Mieter sind zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung, wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.
Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung, sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung der Mieter im März 2016 äußerten sie, dass sie nicht zur Duldung der Mängelbeseitigung verpflichtet sind. Mängel dürften aufgrund des noch laufenden Rechtsstreits nicht beseitigt werden, da diese wichtige Beweismittel darstellen. Zwar könne ein Termin zur Besichtigung der Mängel stattfinden, die Mangelbeseitigung könne aber nur mit dem Einverständnis des vorigen Vermieters und Klägers erfolgen. Somit behielten sie auch weiterhin einen Teil der Miete ein.
Im Juli 2016 sprach die Vermieterin eine erneute Kündigung aus. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Mieter mit etwa 4900 Euro, einer Summe von mehr als zwei Monatsmieten, im Verzug. Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und forderte zur Räumung auf. Das Leistungsverweigerungsrecht ist für die Mieter im März 2016 entfallen, da die Beklagten es abgelehnt haben, die Beseitigung der Mängel zu dulden. Nach § 320 BGB endet das Leistungsverweigerungsrecht, sofern die Mängel entweder beseitigt sind oder dem Vermieter die Mängelbeseitigung nicht gewährt wird. Die gesamten einbehaltenen Beträge werden zur sofortigen Zahlung fällig. Der angegebene Grund, Beweismittel würden durch die Mangelbeseitigung vernichtet ist obsolet, denn diese können zum Beispiel durch Fotos oder Bescheinigungen von Handwerkern nachgewiesen werden.
Quelle: BGH
Investitionsmöglichkeit Micro Apartments
Auch wenn sich der Markt im Bereich Microliving, Coworking und Sharing Communities nach einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern noch langsam entwickelt, prognostiziert JLL gute Entwicklungschancen und überdurchschnittliche Spitzenrenditen von bis zu 7,5 Prozent. Vor allem Studenten und Berufspendler tendieren immer mehr zum Wohnen und Leben in zentral gelegenen und voll möblierten Apartments, die hohen Komfort auf wenig Fläche versprechen.
Während für Studenten der Gemeinschaftsgedanke und der Wunsch nach sozialem Vernetzen im Mittelpunkt stehen, versuchen Arbeitnehmer den Anforderungen der urbanen Arbeitswelt gerecht zu werden. Diese fordert immer mehr Flexibilität und Mobilisierung, sodass Arbeitnehmer und Selbständige regelmäßig von wechselnden Standorten aus arbeiten und kurzfristig zentral gelegenen Wohnraum finden müssen. Berufspendler tendieren immer häufigr zu einer funktionalen Zweitwohnung, um lange Anfahrtswege zu umgehen.
Die Experten von JLL sehen gute Möglichkeiten für die Investition in moderne Studentenwohnheime, denn die Anzahl der Studenten steigt jährlich rapide an und der Mangel an Studentenwohnheimen wird immer größer. Laut der Studie von JLL waren im Wintersemester 2018/2019 knapp 2,9 Millionen Studenten an Hoschschulen eingeschrieben, Tendenz steigend. Die Veränderung in der Lebensrealität bietet Investoren gute Anlagemöglichkeit mit besten Zukunftsprognosen in möblierte Apartments mit einer Größe von 18 bis 25 Quadratmetern oder private Studentenwohnheime.
Quelle: JLL
Immobilienpreisspiegel 2019
Wer in ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück investieren möchte, erkundigt sich vor dem Verkauf unter anderem über die aktuellen Immobilienpreise, die Wohnungsmarktsituation, den Marktwert der Immobilie und über die Finanzierungskonditionen. Der Online-Immobilienpreisspiegel 2019, herausgegeben von der LBS, bietet einen guten Überblick über die Wohnungssituation in Deutschland. Eigentümer oder auch Interessenten können hier die Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland in über eintausend Städten, Stadtteilen und Gemeinden miteinander vergleichen und die Suche durch Such- und Filterfunktionen spezialisieren.
Außerdem stehen Nutzern zahlreiche Informationen zu relevanten gesamtwirtschaftlichen Themen des Immobilienmarkts zur Verfügung. Dazu gehören beispielsweise die Entwicklung von Einkommen und Sparquote, Statistiken über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in einem Zehn-Jahres-Zeitraum, sowie Analysen zur Bautätigkeit und zum Wohnungs- und Vermögensbestand. Auch Veränderungsraten zu den Vorjahren können eingesehen werden.
Die benutzerfreundliche Oberfläche des Online-Immobilienpreisspiegel 2019 ermöglicht Nutzern eine übersichtliche und leicht zu bedienende Preisrecherche. Mit einer Zoom- oder einer Mouse-Over-Funktion über eine Deutschlandkarte gelangen Nutzer schnell zu Immobilieninformationen in den jeweiligen Bundesländern oder Städten. Die Grafiken und Textbeschreibungen stehen zum Download zur Verfügung. Nutzer, die sich für eine Printversion des Immobilienspiegels interessieren, können die Broschüre „Markt für Wohnimmobilien“ auf der Internetseite der LBS bestellen.
Quelle: LBS
Wärmepumpe ist das meist eingesetzte Heizsystem im Neubau
Laut einer Auswertung des Statistischen Bundesamtes für den Bundesverband Wärmepumpe e.V. (BWP) ist die Wärmepumpe im Jahr 2018 zum zweiten Mal in Folge Spitzenreiter der Heizsysteme in genehmigten Neubau Wohngebäuden. Gleichzeitig überholt die Wärmepumpe im Vergleich zum Vorjahr auch zum ersten Mal den fossilen Energieträger Gas in allen genehmigten Neubaugebäuden.
Von den im Jahre 117.869 genehmigten Wohngebäuden wurden 51.527 Gebäude, sprich 43,7 Prozent mit Wärmepumpen ausgestattet, wohingegen 41 Prozent der Neubaugebäude mit Gas und 15,3 Prozent durch andere Energieträger wie Fernwärme, Holz, Öl, Strom, Solarthermie und Biogas beheizt werden. Im Vergleich dazu waren im Jahre 2014 nur 30,3 Prozent der Neubauwohngebäude mit Wärmepumpen ausgestattet. Auch in der Betrachtung aller genehmigten Gebäude, sprich auch Nichtbaugebäuden, nimmt die Wärmepumpe im Jahre 2018 mit 37,6 Prozent die Spitzenposition ein. Experten prognostizieren auch in den kommenden Jahren einen Aufwärtstrend der erneuerbaren Energieträger und ernennen die Wärmepumpe zum Standardheizsystem im Neubau.
Doch um die Wärmewende im Neubau weiter auszubauen und veraltete fossile Energieträger in Bestandsgebäuden auszutauschen, bedarf es laut BWP einem von der Bundesregierung beschlossenen Gebäudeenergiegesetz. Nur so kann ein Technologiewechsel erfolgen und eine echte Energiewende vollzogen werden. Auch wenn die technischen Lösungen für den Einbau von energieschonenden Wärmepumpen vorhanden sind, mangelt es immer noch an einem ansprechenden Energiepreisgefüge. Im Vergleich zu fossilen Energieträgern wie Erdgas und Heizöl, ist die gewonnene Energie durch den Einsatz einer Wärmepumpe preisintensiver.
Quelle: BWP
Urteil: Vermieter darf Rauchmelder eigenständig anbringen
In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht München (AZ 432 C 6439/18) klagt ein Eigentümer eines Reihenhauses die Mieter seiner Eigentumswohnung an, da diese ihm den Zugang zu der Wohnung für den Einbau von Rauchmeldern verweigern. Trotz mehrfacher Aufforderungen und der Option, die Mieter können ebenfalls eine Fachfirma mit dem Einbau auf eigene Kosten beauftragen, lehnen die Mieter den Zugang zu der Wohnung weiterhin ab. Ferner sind sie der Meinung, der Vermieter müsse die Kosten der Fachfirma selbst tragen. Außerdem äußern sie ihren Unmut darüber, dass aufgrund von anhaltenden Streitigkeiten mit dem Vermieter für sie Lebensgefahr bestehe, denn der Vermieter habe im Jahre 2005 eine „Morddrohung“ auf ihrem Anrufbeantworter hinterlassen.
Das Amtsgericht gibt dem Kläger Recht und fordert die Mieter dazu auf, dem Vermieter mit einer einwöchigen Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8 und 17 Uhr in allen als Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer genutzten Räumen, sowie in die zu diesen Zimmer führenden Fluren Zutritt zu gewährleisten um Rauchmelder anzubringen. Ob der Vermieter diese eigenständig anbringt oder eine Fachfirma damit beauftragt, bleibt ihm überlassen, denn Mieter sind dazu verpflichtet, sowohl die durch den Vermieter beauftragten Handwerker als auch von dem Vermieter selbst durchzuführende Maßnahmen zu dulden. Gerade das Anbringen von Rauchmeldern ist nach Art. 46 Abs. 4 BayBO eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht.
Auch die angebliche Morddrohung wurde vom Amtsgericht München nicht als solche angesehen, da ein in Aussicht gestelltes Verbrechen aus dieser noch nicht einmal ansatzweise ersichtlich ist und die bereits lange zurückliegende Nachricht an Präsenz verloren hat.
Quelle: Amtsgericht München
Information 2.0: Digitales Brett im Hausflur
Eigentümer eines Wohnkomplexes können den Mehrwert ihrer Immobilie und die Zufriedenheit und Kommunikation der Mieter erhöhen, indem sie ein digitales Brett im Hausflur anbringen. Ob Informationen zur Hausordnung oder Tipps zur Energieversorgung, ein digitales Brett informiert seine Mieter in Echtzeit.
Auch Informationen wie der Wetterbericht und Nachrichten, sowie Sperrmülltermine, Reparaturmeldungen oder Reinigungsnachweise der Reinigungsfirma können von dem Wohnungsunternehmen nach Belieben zur Verfügung gestellt werden. Die Besonderheit eines digitalen Brettes ist außerdem die Möglichkeit zur Kommunikation und Interaktion mit anderen Mietern oder mit dem Vermieter direkt. Somit kann zum Beispiel ein Schadensfall direkt aus dem Treppenhaus gemeldet werden oder Mieter können mit der „Mieter zu Mieter“ Funktion direkt miteinander kommunizieren und sich darüber informieren, wann die nächste Feier oder ein Auszug ansteht.
Durch die Touchfunktion ist die Bedienung des digitalen Brettes leicht zu bedienen. Auch Wohnungsgemeinschaften profitieren von dem digitalen Brett, denn durch die Online-Verwaltung werden Kosten eingespart und der Zeitaufwand verringert, da Papieraushänge im Hausflur nicht mehr notwendig sind. Soll eine Information oder eine Nachricht an mehrere Wohnkomplexe versendet werden, kann dies leicht in dem System eingestellt werden. Das Wohnungsunternehmen entscheidet darüber, welche Inhalte online gestellt werden und sorgt stets für aktuelle Informationen für die richtige Zielgruppe. Zusätzlich ist ein digitales Brett in einem Treppenhaus optisch viel ansprechender, als die Zettelwirtschaft eines schwarzen Brettes mit oftmals veralteten Informationen.
Quelle: Vermieter Ratgeber
