Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Klimapaket der Bundesregierung und die geplanten Klimamaßnahmen
Mit dem von der Bundesregierung verabschiedeten Beschluss zum Klimapaket will der Bund etwa 54 Milliarden Euro für Klimamaßnahmen bereitstellen. Das Eckpunktepapier für das Klimaschutzprogramm 2030 beinhaltet 66 Vorgaben, die bis 2032 umgesetzt werden sollen. Sollte auch der Bundesrat dem Klimapaket zustimmen, müssen für die Umsetzung vieler Vorgaben Gesetze, Normen und Verordnungen geändert werden.
Im Immobilienbereich soll demnach beispielsweise der Gebrauch von Ölheizungen ab 2026 verboten werden, dafür sollen Maßnahmen des energetischen Sanierens erhebliche Steuervorteile genießen. Um den hohen CO2-Austoß zu minimieren, muss der Wärmebedarf in Gebäuden so heruntergefahren werden, dass möglichst ein klimaneutraler Gebäudebestand realisiert wird. Demnach sollen mehr Gelder für den Austausch oder die Aufrüstung von ineffizienten Heizungen, alten Fenster und schlechter Dämmung bereitgestellt werden.
Das Eckpunktepapier der Bundesregierung beinhaltet neben der Bezuschussung von seriellen energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden und der Möglichkeit zur steuerlichen Abschreibung auch die Erhöhung der Förderung von KfW-Effizienzhäusern. Wichtig sei ebenfalls die Überprüfung der aktuellen energetischen Standards, welche für 2023 geplant ist. Auch im Bereich Mieterstrom sollen die Rahmenbedingungen verbessert werden und die Förderung soll bis 2023 verlängert werden.
Quelle: Bundesregierung
Urteil: Abfällen von Birken auf dem Nachbargrundstück nicht erforderlich
In einem Nachbarschaftsstreit (AZ V ZR 218/18) fordert ein Eigentümer eines Wohnhauses in Baden-Württemberg seinen Nachbarn dazu auf, drei sich auf dem Nachbargrundstück befindliche Birken zu beseitigen. Sollten die etwa 18 Meter hohen Bäume nicht entfernt werden, verlangt er eine monatliche Entschädigungszahlung von 230 Euro in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres. Grund seien der Pollenflug und die aus den Zapfen herausfallenden Samen und Früchte sowie das Abfallen der Blätter, Zapfen und Birkenreiser, die das Grundstück des Klägers beeinträchtigen. Durch die „natürlichen Immissionen“ hätte er einen erheblichen Reinigungsaufwand.
Nachdem die Klage zunächst vom Amtsgericht Maulbronn abgewiesen wurde, ging der Kläger in Berufung. Das Amtsgericht begründete das Urteil damit, dass der Grundstückseigentümer für die natürliche Einwirkung auf das Nachbargrundstück nicht verantwortlich sei, denn die Birken halten den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand von zwei Metern zum Nachbargrundstück ein und stehen damit mit den landesrechtlichen Vorschriften im Einklang.
Mit der Berufungsklage vor dem Landesgericht Karlsruhe hatte der Kläger zunächst Erfolg. Denn nach § 906 Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches sei der Kläger zwar zur Duldung verpflichtet, die Birken seien allerdings nicht ortsüblich und müssten deshalb entfernt werden. Diesem Urteil widerspricht der Bundesgerichtshof. Denn solange der gesetzlich festgeschriebene Mindestabstand zum Nachbargrundstück eingehalten wird, kann der Beklagte nicht als „Störer“ benannt werden. Da die Bäume gesund sind und den Mindestabstand einhalten, ist der Beklagte letztlich nicht für die „natürlichen Immissionen“ verantwortlich.
Quelle: BGH
Trend: Hausboote und Floating Homes
Hausboote und Floating Homes liegen nicht nur bei Urlaubern hoch im Trend, sondern können auch gut als Wohnraum genutzt werden. Während ein Hausboot flexibel ist und an verschiedenen Orten anlegen kann, ist ein Floating Home auf einem Ponton gebaut und fest mit dem Boden verankert. Auch die Verbindung zu Leitungen für Strom-, Wasser- und Abwasser sind fest installiert. Oftmals brauchen Floating Homes eine Baugenehmigung, denn vor den Ämtern gelten Floating Homes, im Gegensatz zu Bootshäusern, nicht als Fahrzeug.
Hausboote hingegen können sowohl einen festen Liegeplatz haben als auch von Ort zu Ort bewegt werden. Auch wenn die Liegeplätze vieler Häfen oftmals nicht breiter als vier Meter sind, gibt es bereits zahlreiche, die ihre Anliegerflächen den Hausboot-Maßen angepasst haben. Liegt das Hausboot an einem privaten Liegeplatz, ist ein Anschluss für Wasser und Strom sowie ein Landzugang notwendig. Oftmals benötigen private Liegeplätze auch eine Baugenehmigung. Dies ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Viele Hausboot Besitzer geben ihr schwimmendes Zuhause an einen Charter und zur Vermietung frei. So können sie nicht nur Steuern sparen, sondern auch lukrative Mieteinnahmen erzielen. Eigentümer können auf diese Weise die Betriebskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass sie nicht mehr als zehn Prozent des Jahres in dem Hausboot wohnen. Aufgrund der großen Beliebtheit bewegen sich die Mietpreise, je nach Ausstattung des Bootes, zwischen 800 und 2.000 Euro pro Woche.
Quelle: nauting LIVING
Bestandsimmobilien: Abriss und Neubau oder energetische Sanierung?
Wer in den Besitz eines alten Hauses kommt oder bereits Eigentümer ist, muss in der Regel viel Aufwand in den Umbau und die Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen stecken. Deshalb rät der Verband der privaten Bauherren (VPB) Eigentümern eines Altbaus oftmals eher zu einem Abriss und Neubau der Immobilie als zu einer aufwändigen Sanierung. Vor allem Häuser aus den 60er und 70er Jahren, die zurzeit vermehrt zum Verkauf angeboten oder geerbt werden, haben eine schlechte Energiebilanz.
Nach Einschätzung des VPB ist es nur dann lohnenswert über eine Sanierung nachzudenken, wenn die Immobilie Eigentümern ausreichend Platz bietet und ihren Wohnvorstellungen entspricht. Ein Sanierungsgutachten gibt Auskunft darüber, ob sich die energetische Sanierung finanziell lohnt. Oftmals ist das allerdings nicht der Fall. Denn ob Ketten- oder Reihenhäuser, kleine Bungalows oder Atriumhäuser, viele der Altbauten weisen zahlreiche bauliche Mängel auf.
So bestehenden die dünnen Außenwände aus nicht dämmenden Hohlblock- oder Bimssteinen und auch die Flachdächer sind nicht gedämmt. Große einfach verglaste Fenster und Elektrospeicherheizungen sorgen auch für eine schlechte Energiebilanz. Bungalowdächer beispielsweise bestehen aus einer Kalkdachkonstruktion und sind schlecht abgedichtet. Diese müssen demnach komplett entfernt und neu aufgebaut werden. Erst mit der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahre 1977 wurden energiesparende Baustoffe eingesetzt und Häuser energieeffizienter gebaut. Da die Sanierung eines Altbaus oftmals sehr aufwendig und kostspielig ist, sind Abriss und Neubau laut VPB die bessere Alternative.
Quelle: VPB
Heizkostensysteme im Vergleich
Um Verbrauchern einen Überblick über die verschiedenen Heizkostensysteme zu geben und ihnen die Entscheidung zwischen einer Gas- oder Ölheizung, einer Wärmepumpe, Solarthermie oder Pelletheizung zu erleichtern, vergleicht der Onlinedienst energiesparen-im-haushalt.de den Verbrauch von Heizkosten inklusive der Investition und Inbetriebnahme der unterschiedlichen Systeme in einem Zeitraum von 20 Jahren.
Dabei erfreuen sich vor allem die Pelletheizung und die Wärmepumpe in Deutschland immer größerer Beliebtheit. Holzpellets verbrauchen beim Verbrennen nicht nur wenig CO2, sondern sind auch günstig im Erwerb. In der Bedienung unterscheidet sich die energiefreundliche und moderne Pelletheizung kaum von der Bedienung einer Öl- oder Gasheizung. Heutzutage gibt es Pelletheizungen in unterschiedlichen Modellen für alle Raumgegebenheiten. Einige von ihnen haben sogar einen Anschluss für eine Solarthermie-Anlage.
Auch die Wärmepumpe zeichnet sich durch ihre Umweltfreundlichkeit aus. Denn sie sammelt Luft aus dem Erdreich, Wasser und der Luft, transportiert sie durch ihr System in das Haus und verteilt die hergestellte Wärme in alle Räume. Wenn das Haus zusätzlich gut wärmeisoliert ist, bleibt es auch an kalten Tagen warm. Auch wenn die energieschonenden Wärmesysteme in der Anschaffung und Installation preislich über dem Preis der Öl- oder Gasheizung liegen, zahlt sich ihr Einsatz langfristig aus. Sowohl für die Umwelt als auch im Preis.
Quelle: Energiesparen-im-Haushalt
Versicherung: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Eigentümer
In der Septemberausgabe der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest werden unterschiedliche Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen miteinander verglichen. Demnach empfiehlt die Stiftung Warentest Eigentümern, die ihre Immobilie vermieten, sich ausreichend zu versichern. Denn für Schäden, die durch das vermietete Eigentum entstehen, haftet der Eigentümer selbst. Ratsam ist, vor Vertragsabschluss die Preise der jeweiligen Versicherungen miteinander zu vergleichen. Denn teure Tarife unterschieden sich um das drei- oder vierfache von günstigen Tarifen.
Im Preisvergleich untersucht Stiftung Warentest 50 Angebote von 36 Versicherern für die Versicherung von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Eigentümergemeinschaften und unbebauten Grundstücken. Doch nicht immer ist eine Grundbesitzerhaftpflicht notwendig. Denn manche Leistungen sind bereits in der Privathaftpflichtversicherung abgedeckt, vor allem dann, wenn der Eigentümer das Haus selbst bewohnt. Durch einen Vertragswechsel kann außerdem oftmals viel Geld eingespart werden.
Doch welche Schäden sollten mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt sein? Neben den typischen Schäden, wie abgefallene Dachziegel auf parkenden Autos, umgestürzte Bäume auf Häuser oder Dachlawinen oder Personenschäden, die durch mangelnde Außenbeleuchtung oder nicht gestreute Hauszugänge entstanden sind, raten die Experten von der Stiftung Warentest dazu, auch kleinere Bauvorhaben oder Schäden, die aus einer Photovoltaikanlage entstehen können, zusätzlich zu versichern. Insgesamt sollte sich die Versicherungssumme auf mindestens 10 Millionen Euro belaufen.
Quelle: Stiftung Warentest
Gebäudesanierung: Welche Maßnahmen sind Pflicht?
Wer ein Haus kauft oder erbt, muss sich mit dem Thema Gebäudesanierung auseinandersetzen. Viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind freiwillig und müssen nicht zwingend umgesetzt werden. Einige Maßnahmen sind jedoch gesetzliche Vorschriften und eine Pflicht für jeden Hauskäufer oder Hausbesitzer. Zu beachten ist, dass sich der Staat an den Kosten für die Sanierung des Gebäudes mit rentablen Förderleistungen beteiligt.
Die gesetzlichen Vorschriften für die Gebäudesanierung gelten für die Dämmung des Daches und der Außenwände sowie für den Austausch eines alten Heizkessels. Wer seine Immobilie nach dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt hat, ist dazu verpflichtet, sein Dach oder die oberste Geschossdecke mit einem Dämmwert von nicht weniger als 0,24 W/(m2K) zu dämmen. Fand seitdem kein Eigentümerwechsel statt, muss das Dach nicht gedämmt werden. Das Dämmen der Außenwände ist freiwillig. Entscheiden sich Eigentümer für eine Dämmung der Außenwände, muss die Umsetzung den Vorschriften der Energieeinsparverordnung EnEV-2009 für Gebäude entsprechen.
Der Austausch eines alten Heizkessels und die Sanierung der Heizrohre ist für alle Besitzer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses Pflicht. Wurde der Heizkessel vor dem 01.10.1978 eingebaut, muss er alsbald ausgetauscht werden. Dieser verschmutz nicht nur die Umwelt mit CO2 sondern verursacht auch hohe Energiekosten. Ein Schornsteinfeger überprüft das Alter des Heizkessels. Wechseln Eigentümer ihre alten Heizkessel nicht aus, drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro. Auch müssen die Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller und in anderen nicht beheizten Räumen gedämmt sein.
Quelle: Energiesparen im Haushalt
Urteil: Erhöhung der Monatsmiete gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete
In Berlin streiten sich eine Vermieterin und die Mieter einer Erdgeschosswohnung in Berlin über die Erhöhung der Monatsmiete vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (AZ 66 S 153/18). Die Vermieterin möchte die Nettokaltmiete von bislang monatlich 647,19 Euro auf monatlich 717,65 Euro, mit Wirkung zum 01. Dezember 2017, anheben. Bezug nimmt Sie auf den zu der Zeit aktuellen Mietspiegel für die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin. Diese Erhöhung beklagt der Mieter und beabsichtigt, die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 650,89 Euro zu begrenzen. Mit seiner Klage har er teilweise Erfolg.
Zwar ist die Vermieterin mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete im Recht, allerdings nicht in der angestrebten Höhe. Der Mittelwert des Feldes K5 im Mietspiegel 2017 weist eine Nettokaltmiete von 7,48 Euro pro Quadratmeter auf, somit darf die monatliche Nettokaltmiete auf 693,55 Euro angehoben werden. In diesem Zusammenhang überprüft das Amtsgericht ebenfalls die Einstufung der Wohnungsmerkmalgruppen. Die gegenteiligen Einschätzungen der Parteien bezüglich des Erhaltungszustands des Gebäudes sowie des vom Mieter genutzten PKW-Parkplatzes werden vom Berufungsgericht geprüft.
Laut Bewertung der Aktenlage und des vorliegenden Fotomaterials widerlegt das Amtsgericht die Behauptung der Mieter, es läge ein schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes vor. Ein weiterer Streitpunkt bezieht sich auf den vom Mieter genutzten Tiefgaragenstellplatz im Wohnanwesen. Laut Einschätzung des Vermieters stelle dieser ein „wohnwerterhöhendes Merkmal“ dar und wurde als „zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ bezeichnet. Dem widerspricht das Amtsgericht und gibt dem Mieter Recht, denn für den Zugang und die Nutzung des Stellplatzes wurde ein eigenständig abgeschlossener entgeltlicher Vertrag abgeschlossen.
Quelle: LG Berlin
Studie: Mietkostenbelastung und Wohnflächenkonsum
Die Studie „Mangelware Wohnraum – Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen Großstädten“ des Forschungsinstituts für gesellschaftliche Weiterentwicklung (FGW) untersucht den Stand und die Entwicklungen der Mietkostenbelastung anhand der Einkommensklassen in West- und Ostdeutschland und legt ein besonderes Augenmerk auf die zunehmend wachsenden Großstädte. In diesem Zusammenhang porträtiert die Studie ebenfalls die Entwicklungen des Wohnflächenkonsums sowie allgemeine Entwicklungen des Wohnungsbaus- und Angebots in deutschen Großstädten.
Zunächst sei zu erwähnen, dass die meisten Haushalte in Deutschland zur Miete wohnen. Trotz des Mietpreisbooms und der steigenden Mieten, vor allen in Großstädten wie Berlin, München oder Stuttgart, wo die Mieten in den letzten Jahren um 80 bis 100 Prozent gestiegen sind, ist zu verzeichnen, dass die Mietkostenbelastung der Haushalte seit 2010 auf einem relativ konstanten Niveau geblieben ist. Somit bleibt, gemessen am monatlichen Nettoeinkommen, der Anteil der Bruttokaltmiete in den letzten Jahren in allen Einkommensklassen relativ gleich hoch.
Allerdings ist ein großer Rückgang des Wohnflächenkonsums und ein Anstieg des „Crowdingphänomens“ zu beobachten. Somit leben durchschnittlich mehr Personen auf weniger Wohnraum als noch vor ein paar Jahren. Ein Grund dafür sind die hohen Mietaufschläge, die bei einer Neuvermietung bezahlt werden müssen. Somit bleiben Mieter, auch bei einem wachsenden Haushalt lieber in derselben, oftmals zu kleinen, Wohnung wohnen. Andersherum ziehen Mieter aus zu großen Haushalten seltener aus, weil es auf dem Wohnmarkt kaum vergleichbare Preis-Leistungs-Angebote gibt.
Quelle: FGW
Vorteile eines Reihenhauses
Wer von einem Eigenheim träumt, sollte über den Bau oder Bezug eines Reihenhauses nachdenken. Denn Reihenhäuser bringen im Vergleich zu freistehenden Einfamilienhäusern viele Vorteile mit sich. Wichtige und entscheidende Aspekte sind die niedrigeren Grundstückspreise und die geringeren Baukosten. Durch die aneinander liegenden Häuserwände sorgen Reihenhäuser außerdem per se für eine gute Dämmung und Heizenergiebilanz.
Wer glaubt, das Leben in einem Reihenhaus sei aufgrund der Nähe zu den Nachbarn mit einem hohen Lärm- und Geräuschpegel verbunden, irrt sich. Denn heutzutage ist der Baustandard auch bei Reihenhäusern sehr hoch, zusätzlich sorgt eine moderne Schallisolierung für ausreichend Lärmschutz. Durch eine moderne Architektur vieler Neubauten bieten Reihenhäuser trotz der verdichteten Bauform ausreichend Platz für geschützte Freibereiche und Grünflächen.
Vor allem für junge Familien, für die der Kostenfaktor eine entscheidende Rolle auf dem Weg zum Eigenheim spielt, eignet sich ein Reihenhaus besonders gut. Auch wenn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus der Grundriss meist vorgegeben ist und wenig Gestaltungsspielraum bietet, besitzen Reihenhäuser einen Garten und Grünflächen. Zu beachten ist außerdem, dass Reihenhäuser meistens in zentralen Lagen gebaut werden und eine gute Anbindung in das Stadtzentrum haben. Gerade in Zeiten der Bauland- und Wohnungsknappheit in Großstädten und Ballungsgebieten bringt neben den wirtschaftlichen Aspekten die Lage von Reihenhäusern große Vorteile.
Quelle: Bautipps / Hausjournal
