Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Schlechte Energiebilanz bei Nachkriegsimmobilien
Laut des Infodienstes Bauen und Finanzieren der LBS Landesbausparkassen wurden rund 40 Prozent des gesamten deutschen Wohnungsbestandes vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1977 errichtet. Ein Großteil der Immobilien, die in den Jahrzehnten nach dem Krieg, zwischen 1949 und 1978 gebaut wurden, weisen große Mängel und Schwachstellen im Bereich der Energieeffizienz auf und bedürfen umfassender Modernisierungsmaßnahmen.
Aus Berechnungen des Bundeswirtschaftsministeriums geht hervor, dass der durchschnittliche Energieverbrauch der Bestandsimmobilien aus dieser Zeit bei etwa 208 Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/qm) liegt. Immobilien, die nach den Richtlinien aus der Energiesparverordnung von 2009 erbaut wurden, verbrauchen dagegen in etwa 50 kWh/qm. Vor allem Wohnhäuser aus den 50er- und 60er-Jahren, die sogenannten Nachkriegsimmobilien, weisen einen hohen energetischen Sanierungsbedarf auf.
Aufgrund von Materialknappheit und Sparsamkeit in der Nachkriegszeit verfügen diese Häuser über keinen ausreichenden Schall- und Wärmeschutz. Auch wenn viele der damals eingesetzten Einzelöfen mit der Zeit durch Zentralheizungen ersetzt wurden, entsprechen diese oft nicht den heutigen Energiestandards. In den 70er-Jahren gewann das industrielle Bauen und das Bauen mit Beton große Bedeutung. Käufer von Wohnimmobilien aus den 70er-Jahren sollten deshalb den Bauzustand dieser Immobilien auf Wärmebrücken, Feuchtigkeitsschäden sowie auf Schadstoffe hin überprüfen lassen, die durch die Verwendung von gesundheitsschädlichen Werkstoffen wie Asbest oder Formaldehyd entstanden sein könnten.
Quelle: LBS
Urteil: Verlängerung der Räumungsfrist während der Corona-Krise
Die im Rahmen der Corona-Krise verordneten Beschränkungen des öffentlichen Lebens wirken sich auch auf die Immobilienwirtschaft aus. Im Miet- und Immobilienrecht wurden bereits einige Urteile gefällt, wie beispielsweise im Zusammenhang mit der Räumungsfrist in Wohnraummietsachen (AZ 67 S 16/20).
Ein zur Räumung verurteilter Mieter beantragte beim Gericht einer Fristverlängerung um drei Monate bis zum 30. Juni 2020. In einem vorherigen Urteil vom 11. Dezember 2019 (AZ 123 C 61/19) wurde er vom Amtsgericht Berlin zur Räumung der Mietsache bis zum 31. März 2020 verurteilt. Da es ihm, aufgrund der Corona-Krise ausgerufenen Beschränkungen nicht möglich ist, neuen Wohnraum anzumieten, bat er um eine Fristverlängerung in der Räumungssache. Die Zivilkammer 67 des Amtsgericht Berlin hat dem Antrag des Mieters mit dem Beschluss vom 26. März 2020 stattgegeben.
Zusätzlich zu den Beschränkungen im öffentlichen Leben und den damit zusammenhängenden Erschwerungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum, wurde nach Prüfung des Sachverhalts die Räumungsfrist zum 31. März 2020 gemäß § 721 Absatz 3 Satz 1 Alt. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) ohnehin nicht lang genug bemessen. Zudem sind laut einem Gerichtsbeschluss aufgrund der aktuellen Situation gerichtlich verordnete Räumungsfristen gemäß § 721 ZPO grundsätzlich bis zum 30. Juni zu erstrecken oder zu verlängern. Besteht jedoch Gefahr für Leib oder Leben oder gibt es gleichstehende Interessen des Vermieters oder Dritter, die eine umgehende Räumung der Mietsache verlangen, müsste die Wohnungsräumung des Räumungsschuldners ohne eine Fristverlängerung erfolgen. Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.
Quelle: LG Berlin
Gestaltung des Vorgartens
Bei der Gestaltung des Vorgartens spielt der Weg zum Haus nicht nur eine wichtige Rolle im Hinblick auf die Optik, sondern auch in puncto Sicherheit. Ganz gleich, ob der Gehweg gerade oder geschwungen verläuft, er sollte in jedem Fall gut begehbar und rutschfest sein. Auch eine entsprechende und ausreichende Beleuchtung vermindert die Sturz- und Verletzungsgefahr.
Um dem Vorgarten eine Struktur zu verleihen, eignen sich Gehölze besonders gut. Welche Sträucher und Bäume im Vorgarten gepflanzt werden sollen, will gut überlegt sein. Denn diese wachsen zehn Jahre lang, bis sie ihre endgültige Höhe erreicht haben und sind nicht immer gut zu beschneiden. Um ein stimmiges Bild abzugeben, sollte auch die Auswahl der Pflanzen gut durchdacht werden. Ein Bauerngarten mit zahlreichen farbigen Blumen passt beispielsweise gut zu einem Fachwerkhaus, während ein schlicht gehaltener Vorgarten mit geradem Plattenweg und einheitlichen Sträuchern gut zu einem modernen Flachdachhaus passt.
Für den Briefkasten und die vor der Haustür stehenden Mülltonnen sollte ebenfalls eine optisch ansprechende Lösung gefunden werden. Eine Mülltonnenverkleidung aus Holz oder Metall lässt die Tonnen verschwinden und kann beispielsweise mit Kletterpflanzen verschönert werden. Eine gute Alternative zum Verstecken von Gegenständen bilden auch Bambusmatten oder Stellwände. Kleine Springbrunnen oder andere Wasserspiele verschönern den Vorgarten und verleihen ihm mehr Lebendigkeit.
Quelle: Schöner Wohnen
Ratgeber: Bauen in der Gemeinschaft
Das Bauen in einer Baugemeinschaft bringt viele Vorteile mit sich. Vor allem Kosteneinsparungen durch die gemeinsamen Baukosten sind bis zu einer Höhe von zehn bis zwanzig Prozent möglich. Doch das gemeinschaftliche Bauen ist nicht für jedermann geeignet. Mit dem Ratgeber „Bauen in der Gemeinschaft“ des Verbands privater Bauherren e. V. (VPB) erhalten Bauinteressenten einen Überblick darüber, was unter einer Baugemeinschaft zu verstehen ist und worauf sie beim Eintritt in eine Baugemeinschaft achten sollten. Mit gezielten Fragen in einer Checkliste können Bauinteressierte zudem überprüfen, ob sie fürs gemeinschaftliche Bauen überhaupt geeignet sind.
Denn schließen sich mehrere Bauherren für ein gemeinsames Bauprojekt zusammen, gilt es nicht nur, die eigenen Interessen, Wünsche und Vorstellungen zu beachten und umzusetzen, sondern auch Einigkeit über zahlreiche Fragen und Aspekte des gemeinsamen Wohnprojekts zu finden. Dazu gehören beispielsweise Fragen nach der Rechtsform, Architektur, rechtliche Fragen oder Fragen zur Vertragsgestaltung oder Bauqualität. Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Typen von Baugemeinschaften: die freie private und die betreute private Baugemeinschaft.
Entscheidet sich die Baugruppe für eine betreute private Baugemeinschaft, übernimmt ein sogenannter Projektsteuerer, oft ein Architekt, die Federführung für das Projekt. Von der Planung des Bauprojekts über die Erstellung von Verträgen mit den einzelnen Baupartnern bis hin zur finanziellen Koordination und zur Betreuung in der Bauphase – der Projektsteuerer übernimmt die Leitung des gesamten Bauprojekts. Vor allem bei Kommunen ist das Bauen in einer betreuten privaten Baugemeinschaft sehr beliebt. Nicht selten vergeben Kommunen gezielt Grundstücke an ausgewählte Projektsteuerer, da es nur einen Ansprechpartner für alle Belange des gemeinsamen Bauprojekt gibt. Ebenso hat ein Projektsteuerer klare Vorstellungen für die Entwicklung des Grundstücks, sodass sich Kommunen das Projekt aussuchen können, was ihnen konzeptuell am meisten zusagt. Bei einer freien privaten Baugemeinschaft übernimmt die Baugruppe alle organisatorischen Bauherrenaufgaben selbst und rechnet gemeinsam ausgeschriebene Bauleistungen individuell ab.
Quelle: VPB
Tipps: Hitze im Haushalt vermeiden und Energie sparen
Bevor der Sommer in Deutschland Einzug hält, ist es ratsam, sich darüber Gedanken zu machen, wie man das Zuhause und sich selbst vor Hitze schützen kann und dabei klimafreundlich bleibt. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online mbH stellt auf ihrer Internetseite acht Energiespartipps vor, die sowohl den Stromverbrauch als auch die Temperaturen im Haushalt senken.
So können in Haushalten, die keinen außenliegenden Sonnenschutz haben, Rollos und Jalousien an den Fenstern angebracht werden. Diese sollten den ganzen Tag über geschlossen gehalten werden. Auch das richtige Lüften spielt eine wesentliche Rolle, wenn die heißen Außentemperaturen nicht ins Innere gelangen sollen. Deshalb sollte vor allen Dingen nachts und am frühen Morgen gelüftet werden, wenn die Außentemperaturen am niedrigsten sind. Stetig geöffnete Fenster sollte demnach vermieden werden. Wer im Besitz einer Lüftungsanlage ist, sollte überprüfen, ob diese mit einem Erdwärmetauscher nachgerüstet werden kann.
Kaltes Wasser sorgt im Sommer nicht nur für eine willkommene Abkühlung, sondern führt auch zu Stromeinsparungen. Wer kalt duscht, verzichtet auf die Erwärmung des Duschwassers. Auch beim Wäschewaschen kann dank moderner Kaltwaschmittel auf heißes Wasser in der Waschmaschine verzichtet werden. Mit einem Öko-Waschgang und Sparprogramm wird Energie gespart. Dasselbe gilt auch für die Geschirrspülmaschine. Energieeffiziente Kühlschränke mit der Energieeffizienzklasse A+++ verbrauchen nicht nur weniger Kilowattstunden als alte Geräte, sondern geben auch weniger Wärme in die Küche ab. Alle anderen technischen Geräte im Haushalt sollten nicht im Standby-Modus unnötig Energie verbrauchen und Hitze erzeugen, sondern mithilfe von modernen Steckerleisten abgeschaltet werden, wenn sie nicht im Einsatz sind.
Quelle: co2online
Test Einbruchschutz: Sicherheitssysteme im Vergleich
Heutzutage gibt es im Bereich Einbruchschutz eine Vielzahl von modernen und smarten, miteinander vernetzten und manipulationssicheren Sicherheitssystemen. Um bei dem großen Angebot an Bewegungsmeldern, Überwachungskameras, Sicherheitssirenen und smarten Lösungen im Bereich Sensortechnik für den Smart-Home-Bereich den Überblick zu behalten, vergleicht die Onlinezeitschrift „Das Haus“ fünf Lösungen von Sicherheitssystemen, die das Eigentum vor Einbruch bestens schützen sollen.
Für den Test werden Sicherheitssysteme zwischen 200 und 350 Euro miteinander verglichen, ein mittelhoher Betrag im Bereich Sicherheitstechnik. Viele moderne Systeme bieten zusätzlich zu ihrer Einbruchschutzfunktion, welche Bewegungen und Erschütterungen erkennt und auf Wunsch mithilfe einer Überwachungskamera Videos aufzeichnet, auch zahlreiche Zusatzfunktionen. Diese können im Smart-Home-Bereich beispielsweise die Nutzung von App- oder Clouddiensten sein, die Warnhinweise auf dem Smartphone anzeigen, wann sich die Waschmaschine ausschaltet oder ob Wasser im Keller ausläuft.
„Das Haus Online“ rät dazu, sich bereits vor dem Kauf Gedanken darüber zu machen, welche Funktionen tatsächlich gewünscht sind und gebraucht werden, um bei dem enormen Angebot an Zusatzfunktionen nicht den Einbruchschutz und somit den hauptsächlichen Zweck des Sicherheitssystems aus den Augen zu verlieren. Welche Komponenten die getesteten Lösungen beinhalten, ob Kameras und Sirenen, Erschütterungs- oder Rauchmelder in den Systemen vorhanden sind und viele weitere Informationen, erfahren Sie in dem Test „Sicherheitssysteme im Vergleich 2020: 5 Lösungen für den Einbruchschutz“.
Quelle: Das Haus Online
Optimale Bau- und Raumakustik
Die Themen Bau- und Raumakustik spielen vor allem bei Wohngebäuden eine wichtige Rolle. Um einem Gebäude eine hohe Qualität zuzuschreiben und das Wohlbefinden der Bewohner und Bewohnerinnen zu steigern, müssen die Bestimmungen in der Neufassung der Norm für Schallschutz aus dem Jahre 2018 eingehalten werden. In der „DIN 4109-1: Schallschutz im Hochbau“ sind technische Baubestimmungen an die Bau- und Raumakustik verzeichnet.
Während mit der Bauakustik der Schallschutz von Gebäuden gemeint ist, bezeichnet die Raumakustik die Qualität der Akustik innerhalb der Räume. Mit einer entsprechenden Bauakustik soll gewährleistet werden, dass Aufenthaltsräume von eindringenden, sich außerhalb der Räume befindenden Geräuschen, geschützt sind. Neben Außengeräuschen sind zudem Laute aus anderen Räumen sowie Geräusche aus gebäudetechnischen Anlagen gemeint. Um den Gesundheitsschutz einzuhalten, müssen die in den Landesbauverordnungen festgeschriebenen Mindestanforderungen an den Schallschutz eingehalten werden.
Eine optimale Raumakustik ist dann gegeben, wenn die Sprachkommunikation einwandfrei und die Nachhallzeit begrenzt ist. Durch den Einsatz von schallabsorbierenden Systemen kann die Raumakustik optimal gemäß den individuellen Anforderungen an Räume und für unterschiedliche Zwecke gestaltet werden. So kann auch der Wirkung von schallreflektierenden Oberflächen in Gebäuden, wie beispielsweise durch Beton, Bodenbeläge oder Verglasungen, entgegengewirkt und die Raumakustik verbessert werden.
Quelle: BauNetz
Urteil: Bauarbeiten am Mehrfamilienhaus auch ohne Bebauungsplan zulässig
Während der Bauarbeiten an einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Garage und PKW-Stellplätzen im Stadtteil Frankenforst in Bergisch Gladbach, wird der Bauherr des Projekts von einem Nachbarn mit einem Eilantrag beklagt (AZ 2 L 2613/19). Dieser fordert die Beendigung der Bauarbeiten. Als Grund für seine Klage gibt er an, das geplante Objekt würde etwa fünf Meter höher sein, als sein Haus und hätte durch seine Höhe eine „erdrückende Wirkung“. Anzumerken ist, dass für das Gebiet kein Bebauungsplan vorhanden ist.
Das Verwaltungsgericht (VG) Köln lehnt den Eilantrag ab und ist der Ansicht, dass bei dem vorliegenden Bauvorhaben eine „erdrückende Wirkung“ ausgeschlossen ist. Dies wäre dann der Fall, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten würden oder das sogenannte Gebot der Rücksichtnahme verletzt würde. In Gebieten ohne Bebauungsplan darf nur dann gebaut werden, wenn sich das Bauvorhaben in die vorhandene Bebauung einfügt, was hier, laut VG Köln, der Fall ist.
Die angrenzenden Grundstücke sind ebenfalls mit Ein- und Mehrfamilienhäusern mit einem und mehreren Geschossen bebaut. Somit fügt sich das Bauprojekt adäquat in die vorhandene Bebauung ein. Um Bewohner vor baurechtlichen Maßnahmen wie diesen schützen zu können, müsste die Stadtverwaltung konkrete Bauvorschriften in einem Bebauungsplan regeln.
Quelle: VG Köln
Bodenbeläge für die Terrasse
Im Frühling und im Sommer ist die Terrasse für viele Menschen der Lieblingsort im Haus. Bei der Renovierung oder Modernisierung der Terrasse sollten Bewohner vor allem darauf achten, dass die gewählten Materialien für Bodenbeläge sowie die Möbel unterschiedlichen Witterungsverhältnissen standhalten und gut gegen Feuchtigkeit, Hitze und Kälte geschützt sind.
Wer einen Garten hat und eine Terrasse bauen möchte, sollte nicht nur viel Wert auf einen optisch passenden, sondern auch witterungs- und rutschfesten Bodenbelag legen. Ein Terrassenboden aus Naturstein sieht nicht nur elegant aus, sondern ist aufgrund seiner aufgerauten Oberfläche besonders rutsch- und abriebfest, strapazierfähig und witterungsbeständig. Allerdings ist ein Boden aus Naturstein, wie beispielsweise Marmor, Granit, Quarzit, Kalk- oder Sandstein, auch sehr kostspielig. Eine günstigere, aber dennoch trittsichere und wetterbeständige Variante bietet ein Terrassenboden aus Beton.
Ein Terrassenboden aus Holz kreiert ein besonders gemütliches und wohnliches Ambiente. Hölzer, wie beispielsweise Douglasie oder Bankirai, sind für den Außenbereich besonders gut geeignet. Zu beachten ist allerdings, dass ein Holzboden besonders viel Pflege braucht, um gegen durch Feuchtigkeit entstandene Fäulnis und Pilze sowie gegen das Ausbleichen durch Sonneneinwirkung geschützt zu sein. Aus diesem Grund muss ein Holzboden in regelmäßigen Abständen mit einer wetterfesten Lasur versehen werden. Eine Alternative bietet ein Terrassenboden aus einem Holz-Kunststoffgemisch (WPC). Der Vorteil gegenüber Holzplatten ist, dass der Plastikanteil in den WPC-Platten Wasser abweist und sich nicht verzieht oder splittert.
Quelle: Immowelt
Urteil: Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß
Immobilien-Eigentümer sind dazu verpflichtet, ihren Mietern eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorzulegen. In dem folgenden Fall (AZ VIII ZR 244/18) verlangt die Eigentümerin einer aus mehreren, unterschiedlich großen Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehenden Wohnanlage, von ihren Mietern eine Nachzahlung der Betriebskosten. Amts- und Landgericht lehnen ihre Klage von vornherein mit der Begründung ab, die vorliegende Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam.
Demnach seien aus Sicht der Vorinstanzen die Angaben zum Umlageschlüssel sowie eine genaue Übersicht darüber, welche Flächen, Gebäudeteile oder Hausnummern zu einer Wirtschaftseinheit gehören, unzureichend. Denn die Eigentümerin hat in der erstellten Abrechnung die Betriebskosten schlicht nach „Fläche“ umgelegt, ohne Angaben zu der tatsächlichen Flächengröße zu machen oder zu erläutern, aus welchen Teilen sich die Fläche genau zusammensetzt. Die Vermieterin ging gegen den Entscheid des Amts- und Landgerichts in Revision. Der Bundesgerichtshof (BGH) hingegen bestätigt die formelle Ordnungsmäßigkeit der vorliegenden Betriebskostenabrechnung und hebt das Urteil der Vorinstanzen auf.
Demnach seien detaillierte Angaben zum Verteilerschlüssel nur dann notwendig, wenn diese zum Verständnis der Abrechnung zwingend notwendig sind. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind und Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel beinhalten. Dabei ist die Benennung „Fläche“ im Verteilungsmaßstab als Angabe ausreichend und bedarf keiner weiteren Erläuterung. Ebenso gehört die Berechnung des Anteils der Kosten auf die jeweiligen Mieter sowie der Abzug von bereits geleisteten Vorauszahlungen in jede Betriebskostenabrechnung, wie dies in der vorliegenden Abrechnung der Fall war.
Quelle: BGH
