Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog

Urteil: WEG klagt gegen Zweckentfremdung von Sondereigentum

Ein Mieter einer Teileigentumseinheit betreibt im Erdgeschoss einer Wohneigentumsanlage eine Eisdiele. In der Teilungserklärung ist die gemietete Einheit als „Laden“ bezeichnet. Sowohl in den Räumlichkeiten als auch vor der Eisdiele herrscht reger Publikumsverkehr, Tische und Stühle laden Besucher zum Verweilen ein. Die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fühlen sich durch die Geräuschkulisse des gastronomischen Betriebs gestört und veranlassen eine Unterlassungsklage (AZ V ZR 271/18) gegen den Mieter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt gemäß § 1004 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den Unterlassungsanspruch der WEG-Mitglieder und gibt der Klage statt. Denn laut BGH stehe bei einem „Laden“ der Verkaufsaspekt im Vordergrund, bei einer „Eisdiele“ wird der Kunde eines „Ladens“ zum Gast. Zudem ist das entstandene Geräuschaufkommen in der Eisdiele deutlich höher als in einem „Laden“. Im Betrieb einer Eisdiele sieht das Gericht demnach eine Zweckentfremdung des Sondereigentums.

Dass die WEG-Gemeinschaft die Klage direkt gegen den Mieter richten durfte und nicht gegen den Eigentümer klagen muss, begründet der BGH damit, dass der Eigentümer nur die Rechte an den Mieter übergeben darf, die er selbst hat. Wird der Beschluss, das Sondereigentum als „Laden“ zu nutzen ins Grundbuch eingetragen, so wird die Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern zum Inhalt des Sondereigentums und beschränkt die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers. So darf der Gebrauch des Sondereigentums weder von dem Eigentümer noch von dem Mieter zweckwidrig genutzt werden.

Quelle: BGH

Singlehäuser: Raumwunder auf kleiner Wohnfläche

Wer gerne allein lebt und sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, für den eignet sich ein Singlehaus besonders gut. Auch Paare, die auf kleinem Raum gut miteinander leben können und bei denen keine Kinderplanung ansteht, können mit der durchschnittlichen Grundfläche von 40 bis 45 Quadratmetern gut auskommen. Wer etwas mehr Wohnfläche braucht, kauft ein zweistöckiges Singlehaus und verdoppelt die Fläche auf 80 bis 90 Quadratmeter.

Singlehäuser zeichnen sich durch ein offenes Wohnkonzept aus. Meistens besteht die komplette Etage aus einem Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche. Viele Möbelhersteller bieten eine spezielle Inneneinrichtung für Singlehäuser an. So lässt sich der Platz im Wohn- und Lebensraum durch moderne Schrankbetten, hochwertige ausziehbare Schlafsofas oder einem Sekretär, der sich zu einem großen Arbeitsplatz umbauen lässt, bestens ausnutzen. Mit Raumteilern und Schiebegardinen können Bewohner bei Bedarf für Privatsphäre sorgen.

Singlehäuser werden oftmals von Fertighausherstellern in großen Stückzahlen produziert und haben eine kurze Fertigstellungszeit. Als Neubauimmobilien sind sie nach den neusten Energiestandards hergestellt und lassen sich aus unterschiedlichen Materialien errichten. Allerdings sollten sich Kaufinteressenten vorab über das Thema Barrierefreiheit Gedanken machen. Zu beachten ist, dass zweistöckige Singlehäuser meist über enge Treppen verfügen und nicht alle Aspekte der Barrierefreiheit erfüllen. Allerdings bieten einige Hersteller auch spezielle barrierefreie Modelle ihrer Singlehäuser an.

Quelle: Fertighauswelt

Ratgeber: Wohnen im Baudenkmal

Der Verband privater Bauherren e. V. (VPB) hat für Bauherren und Immobilienkäufer einen Ratgeber zum Thema „Wohnen im Baudenkmal“ herausgegeben. Ob zu Lofts umgebaute Hallen, Fachwerk- oder Arbeiterhäuser sowie Landhäuser im Jugendstil, Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, haben einen besonderen Charme und sind sehr beliebt.

Doch die Sanierung von Baudenkmälern ist aufwendiger und kostspieliger als von anderen Immobilien. Um die historischen Gebäude zu erhalten, unterstützt der Staat Eigentümer bei der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen. So können Besitzer bei der Einkommensteuer zahlreiche Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie sowie Arbeiten, die für die Bewohnbarkeit und Benutzbarkeit des Baudenkmals notwendig sind, steuerlich abschreiben. Der Ratgeber führt aus, zu welchem Prozentsatz die Steuervorteile greifen und über welchen Zeitraum sie sich erstrecken können.

Ebenso erläutert der VPB-Ratgeber, welchen Herausforderungen sich Eigentümer stellen müssen, wenn sie ihre unter Denkmalschutz stehende Immobilie energetisch sanieren möchten. Denn Maßnahmen, wie beispielsweise eine Dämmung der Außenwände, stehen in einem Interessenskonflikt mit den Anforderungen des Denkmalschutzes und den Auflagen der Behörden. Deshalb ist sowohl im Bereich Steuererleichterungen als auch bei der energetischen Sanierung die Kommunikation mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde sowie einem Sachverständigen unumgänglich. Der Ratgeber kann auf der Internetseite des VPB kostenlos heruntergeladen werden.

Quelle: VPB

Urteil: Reparaturkosten an Erbschaftsimmobilie

Der Miterbe eines Zweifamilienhauses möchte die Reparaturkosten, die durch das Auslaufen von Heizöl aus dem Öltank der Heizung in der geerbten Immobilie entstanden sind, vor dem Finanzamt in der Erbschaftssteuer geltend machen. Demnach sollen sie als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden.

Das Finanzamt lehnt die Forderung nach § 10 Abs. 5 Nr. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) ab, denn Reparaturkosten gelten laut Behörde nicht als abzugsfähige Schulden. Der Erbe klagt gegen die Entscheidung der Finanzbehörden, bleibt jedoch mit seiner Klage, auch nach der Revision, erfolglos (AZ II R 33/15).

Der Bundesfinanzhof (BFH) erläutert, dass die Beseitigung von Schäden an einer vererbten Immobilie, die erst nach dem Tod des Eigentümers entstehen, die Schulden des Erblassers sind und nicht als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden können. Eine Ausnahme ist, wenn der Erblasser bereits zu Lebzeiten von öffentlicher oder privatrechtlicher Seite dazu aufgefordert wurde, diese zu beseitigen.

Quelle: BFH

Deutschland-Studie: Wo leben Familien am besten?

In der vom ZDF in Auftrag gegebenen „Deutschland-Studie“ untersucht das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos die Wohn- und Lebenssituation von Familien in 401 Kreisen und kreisfreien Städte in Deutschland. Dabei werden neben den Bereichen Geld & Wohnen auch die Bereiche Bildung & Soziales, Gesundheit & Sicherheit sowie Freizeit & Kultur ausgewertet. Die Ergebnisse der Studie besagen, dass vor allen Dingen in Großstädten immer mehr Familien ihren Lebensmittelpunkt in die Außenbezirke oder benachbarte Städte verlagern müssen. Denn gemessen am Haushaltseinkommen ist Wohnraum in der Stadt für viele Familien nicht mehr finanzierbar.

So verzeichneten die Städte München, Frankfurt am Main und Stuttgart einen stärkeren Weg- als Zuzug von Familien. Denn durchschnittlich gibt eine Familie in München 43 Prozent ihres Gesamteinkommens für die Wohnungsmiete aus, in Frankfurt und Stuttgart sind es rund 39 Prozent. Zwar gab es diesen Trend bereits in der Vergangenheit. Allerdings lassen sich, aufgrund der rapide steigenden Mieten, immer mehr Familien im Umland nieder.

Die Arbeitsmarktsituation spielt bei der Wohnortwahl eine wichtige Rolle. Die oberfränkische Kreisstadt Marktredwitz beispielsweise schafft für junge Familien Anreize, sich dort niederzulassen. Denn durch die Ansiedelung von Start-up-Unternehmen werden Arbeitsplätze geschaffen und somit wird die Region als Arbeitgeber attraktiv gemacht. Gleichzeitig betragen die Ausgaben für die Wohnmiete in Marktredwitz im Durchschnitt nur 16 Prozent. Weitere Aspekte, auf die junge Familie bei der Wohnortwahl Wert legen, sind neben günstigem Wohnraum eine gute Anbindung an den öffentlichen Personenverkehr sowie das Vorhandensein von Kitas und Schulen.

Quelle: Prognos/ZDF

Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland

Wer plant, ein Haus zu bauen, braucht zunächst ein passendes Grundstück. Dieses sollte den persönlichen Wünschen entsprechen, eine bestimmte Größe und eine gute Lage haben. Doch damit auf dem Traumgrundstück überhaupt ein Haus gebaut werden darf, muss das Land vollständig erschlossen sein und ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegen. Deshalb rät der Verband Privater Bauherren (VPB) zukünftigen Hauseigentümern dazu, sich bei den zuständigen Behörden gut über den Stand der Bebaubarkeit des Grundstücks zu informieren.

Vor allen Dingen sollten Grundstückskäufer wissen, was unter dem Begriff Bauland und Bauerwartungsland zu verstehen ist. Grundstücke, die als Bauerwartungsland gekennzeichnet sind, sind zwar im Flächennutzungsplan der Kommunen für die Nutzung als Bauland vorgesehen, allerdings liegt hier noch kein Bebauungsplan vor. Dieser gibt Auskunft darüber, auf welche Weise das Grundstück bebaut werden darf. In einem Bebauungsplan ist u. a. festgeschrieben, welche Größe und Höhe die zu bauende Immobilie haben darf, wie viel Fläche maximal bebaut werden darf und welche Abstände zu dem Nachbarsgrundstück eingehalten werden müssen.

Haben sich Grundstückskäufer für eine Fläche entschieden, die bereits als Bauland definiert ist, steht einer Bebauung grundsächlich nichts im Wege. Anders bei Bauerwartungsland liegt hier bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan vor, jedoch ist das Grundstück noch nicht von der zuständigen Kommune erschlossen worden. Somit hat der Grundstückskäufer zwar einen Rechtsanspruch darauf, ein Haus auf dem Grundstück zu errichten, allerdings muss er noch auf die Erschließung durch die Kommune warten.

Quelle: VPB

Räum- und Streupflicht bei Schnee und Glatteis

Sind die Gehwege im Winter vereist oder verschneit, stellt sich die Frage, wem die Räum- und Streupflicht obliegt und wer im Schadensfall haftet. Grundsätzlich ist, laut Rechtslage, die Gemeinde dazu verpflichtet, Gehwege begehbar und sicher zu halten und vor Schneeeinfall sowie vor Glatteis zu schützen. Doch grenzt ein Grundstück an einen öffentlichen Gehweg, kann die Räum- und Streupflicht an den Eigentümer des Hauses übergeben werden. Dieser wiederum hat die Möglichkeit, die Verkehrssicherungspflicht an seinen Mieter übergeben.

Doch die Übergabe der Räum- und Streupflicht an den Mieter muss ganz klar im Mietvertrag oder in der Hausordnung benannt werden. Ein Verweis auf „alle behördlichen und polizeilichen Pflichten“ reicht unter Umständen nicht aus. Denn kommt es zum Ernstfall und ein Passant stürzt oder verletzt sich, kann das hohe Kosten verursachen. Hat der Vermieter eine offizielle Übergabe der Versicherungspflicht an seinen Mieter verschriftlicht, ist er dennoch dazu verpflichtet, zu überwachen, ob dieser seiner Räum- und Streupflicht tatsächlich nachgeht.

Sind die Mieter oder Eigentümer körperlich eingeschränkt oder gebrechlich, sind Sie unter Umständen von den Pflichten befreit. In solchen Fällen kann ein Streu- und Räumdienst die Arbeiten übernehmen. Handelt es sich bei dem Wohnobjekt um ein Mehrfamilienhaus, sind alle Parteien zum gleichen Teil verpflichtet, der Räum- und Streupflicht nachzugehen. Die kommunale Straßenreinigungssatzung gibt Auskunft darüber, ob mit Split, Granulat oder ggfs. Salz in der jeweiligen Gemeinde gestreut werden darf.

Quelle: Hausjournal

Trend: Schiebetüren aus Glas

Heutzutage liegen helle und liftdurchflutete Räume hoch im Trend. Denn große Räume schaffen Weite und fördern das Miteinander. Doch was passiert, wenn man beim Kochen lieber die Tür hinter sich zuziehen möchte oder im Wohnzimmer ungestört Fernsehen möchte? Eine gute Alternative, Räume groß und hell erscheinen zu lassen, aber dennoch Privatsphäre zu schaffen, entsteht durch den Einbau von Schiebetüren aus Glas.

Diese gibt es in unterschiedlichen Größen und Montagearten. Eine Schiebetür kann aus mehreren Flügeln oder einem Einzelteil bestehen und zeichnet sich dadurch aus, dass sie zum Öffnen und Schließen keinen Schwenkbereich benötigt, sondern auf Schienen geführt wird. Ob aus mattiertem oder gefärbtem Glas, selbst im geschlossenen Zustand lässt die Schiebetür ausreichend Licht durch, um ein weites Raumklima zu kreieren. Auch fensterlose Räume erhalten trotz der geschlossenen Tür ausreichend Helligkeit. So muss weniger zusätzliche Beleuchtung eingesetzt werden, was zusätzlich die Stromkosten senkt.

Auch wenn Schiebetüren aus Glas in den letzten Jahren überwiegend in Büroräumen zu finden waren, erfreuen sie sich in der heutigen Innenarchitektur neuer Beliebtheit. So kann der Trend von großen Räumen und dem offenen Wohnen gewahrt und gleichzeitig kann ein Raum optimal strukturiert und aufgeteilt werden. Bei der Wahl der Schiebetüren sollten sich Kaufinteressierte von einem Fachmann beraten lassen. Je nach Art des Glases kann eine Schiebetür zusätzlichen Lärm- und Schallschutz bieten und durch die Verwendung von Sicherheitsglas kann Bruchgefahr vermeiden werden.

Quelle: Zimmerschau/Glas und Beschlag

Können Rollläden an Fenstern vor Einbruch schützen?

Rollläden an Fenstern schützen vor starkem Sonneneinfall und dienen als Wärmeschutz. Doch können angebrachte Rollläden auch Einbrecher fernhalten und vor Einbruch schützen? Handelt es sich um Rollläden, die nach DIN EN 1627 zertifiziert sind, sind diese einer bestimmten Widerstandsklasse zugeordnet und teilweise einbruchhemmend. So sind die zertifizierten Rollläden zusätzlich gesichert und lassen sich nur schwer hochschieben und aushebeln. Auch elektrische Rollläden bieten einen erhöhten Sicherheitsschutz, denn sie können nicht ohne weiteres hochgeschoben werden.

Abgesehen von den zertifizierten und elektrischen Rollläden haben die handelsüblichen Fenstervorrichtungen allerdings keine Einbruchschutzfunktion. Ebenso ist zu erwähnen, dass heruntergelassene Rollläden den Eindruck erwecken können, als sei niemand zu Hause und einladend auf Einbrecher wirken. Deshalb sollten Eigentümer nicht darauf verzichten, in ein professionelles Sicherheitssystem zu investieren. Einbruchhemmende Fenster mit einer Pilzkopf-Verriegelung, Aufhebelsicherung sowie geänderten Beschlägen bieten einen hohen Sicherheitsschutz.

Die von Sicherheitsbehörden empfohlene Widerstandsklasse für Fenster und Türen sollte mindestens RC 2 oder höher betragen. Alternativ eignen sich Rollgitter vor Fenstern ebenfalls gut als Einbruchschutz. Allerdings sind die Gitterstäbe optisch nicht jedermanns Sache. Wer sich für ein Rollgitter entscheidet, sollte sich über die unterschiedlichen Sicherheitsklassen erkundigen.

Quelle: Hausjournal

Tipp: Abbau von Photovoltaik-Altmodulen

Photovoltaik-Module zeichnen sich nicht nur dadurch aus, dass sie auf eine sehr umweltschonende und energieeffiziente Weise Strom produzieren, sondern auch durch ihre lange Lebensdauer. So halten passende ausgewählte Photovoltaik-Module bei der richtigen Montage mehrere Jahrzehnte. Sollte es irgendwann zu Beschädigungen kommen oder dazu, dass die Module aufgrund ihres Alters nicht mehr zur Stromerzeugung genutzt werden können, müssen sie fachgerecht gemäß des Elektro- und Elektronikgesetzes entsorgt werden.

Denn heutige Entsorgungsfachbetriebe recyclen die PV-Altmodule so, dass die enthaltenen Rohstoffe fast gänzlich als Sekundärrohstoffe verwertet werden können und in der Produktion wieder in den Werkstoffkreislauf gelangen können. Deshalb ist es wichtig, ausrangierte Module richtig zu entsorgen und an den zuständigen Sammelstellen abzugeben.

Der Bundesverband Solarwirtschaft (BSW) stellt auf seiner Internetseite ein kostenloses Hinweispapier mit dem Namen „Sicherer Umgang mit den PV-Altmodulen“ zur Verfügung. Darin gibt er Tipps und Sicherheitshinweise beim Umgang und Abbau von alten PV-Modulen und informiert darüber, in welchem Zustand sie zu den kostenlosen Rücknahmestellen transportiert werden müssen. Besitzer von Photovoltaikanlagen sollten sich aus Sicherheitsgründen gut über den Abbau der Module informieren. Denn bei Sonnenlichteinfall kann sich eine aktive Zellschicht mit Elektrizität aufladen. So sollten die Module beim Transport und bei der Lagerung stets nach unten zeigen und beschädigte Rückseitenfolien vorab abmontiert werden.

Quelle: BSW

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